¿Cómo evitar inquilinos morosos? Rentuos te ayuda

Uno de los principales temores a la hora de poner en alquiler una vivienda es tener un inquilino moroso. Éste último año el número de inquilinos morosos ha aumentado un 4%, con un impago medio de alrededor de 6.000 euros.

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede proceder a desahuciar. Pero en España es un proceso muy largo, demorándose 347 días de media desde el momento en el que el inquilino deja de pagar hasta que se ejecuta el desalojo. La mayoría de desalojos que se producen son por impagos de alquiler (9.719) mientras que los causados por hipoteca son 5.371 pese a que los pisos de alquiler sólo representan 22% de las viviendas.

En este artículo te damos una serie de consejos para que evitar tener  inquilinos morosos.

inquilinos morosos

¿Tiene la vivienda el precio adecuado?

La primera decisión con la que puedes disminuir el riesgo de impago es a la hora de fijar el precio de alquiler. Debes de fijar un precio razonable para atraer un número suficiente de candidatos. Si por el contrario, fijas un precio demasiado alto, disminuirán tus posibilidades de elegir al mejor candidato. Te puedes encontrar en la situación de que pasen meses sin que alquiles el piso y acabes haciéndolo al primer candidato que llegue. Eso limitará tu capacidad de filtrar a los candidatos que más te gusten. Sea por su solvencia o cualquier otro criterio.

¿Cómo comprobar si el inquilino es moroso?

En España existen varios informes de morosidad que indican si un inquilino ha sido declarado como moroso anteriormente. Por ejemplo, el Fichero de Inquilinos Morosos Score (FIM) analiza el perfil del candidato teniendo en cuenta si algún propietario ha reportado un impago. El FIM cuesta 24,95€ por consulta.

Otra herramienta que puedes utilizar es Iberchek. Muestra si el inquilino figura en la lista de inquilinos morosos de Asnef. Hay que tener en cuenta que Asnef sólo contempla los impagos sufridos y reportados por sus miembros (entidades bancarias, empresas de suministros, etc). Esta herramienta también es de pago y cuesta 29,65€. El candidato tiene que dar su consentimiento para que puedas mirar si está en Asnef.

Como acabamos de ver, las herramientas existentes hasta ahora en el mercado, sólo certificaban si alguien había sido moroso. Pero eso no da siempre una idea de la capacidad económica y la solvencia del inquilino. Puede ser que algún inquilino se vea injustamente tratado porque hace años dejó de pagar una factura telefónica por una causa razonable. O al contrario, puede que un mal pagador no salga en la lista de inquilinos morosos si nadie lo ha reportado.

¿Entonces, cómo puedo saber la solvencia real de un inquilino?

Hasta ahora, para conocer la capacidad económica de los inquilinos, se les pedía documentos como las últimas nóminas y el contrato de trabajo. Sin embargo, estos documentos son fácilmente falsificables y dan una idea muy acotada en el tiempo de los ingresos más recientes.

Es por ello que en Rentuos hemos decidido crear nuestra propia herramienta gratuita de solvencia de inquilinos. La puedes encontrar en nuestro nuevo “toolbox” llamado rentuos.app (la caja de herramientas para los propietarios). Al contrario que las listas de morosos, rentuos.app estima la solvencia en base a sus ingresos de los últimos 5 años y a la puntualidad de pago de anteriores alquileres o préstamos. Esta información la tenemos gracias a las posibilidades que brinda la regulación europea recientemente aprobada y conocida como PSD2. En base a la PSD2 podemos acceder a las transacciones bancarias del inquilino y estimar así su solvencia basándose en una foto detallada y real.

Al ofrecer esta herramienta de manera totalmente gratuita, se abren nuevas posibilidades para los propietarios. Como por ejemplo, poder priorizar los candidatos y las visitas de mayor solvencia. Así como ahorrar tiempo en papeleo o evitar riesgos de falsificaciones de documentos.

Si quieres ser uno de los primeros propietarios o agencias en probar nuestro nuevo servicio, puedes hacerlo aquí. Te agradecemos cualquier opinión o idea que tengas al respecto en hola@rentuos.app.

Cómo hacer un inventario de un piso en alquiler

Cuando los propietarios ponen en alquiler un piso por primera vez, les surgen preocupaciones en el camino. Una de ellas es el encontrar buenos inquilinos que cuiden el piso como si fuera propio. Es por esto que es muy importante dejar constancia sobre los muebles, electrodomésticos, el estado del piso, etc.

En este artículo te explicamos cómo hacer un inventario de un piso en alquiler. Por medio del inventario tendrás un registro detallado de los elementos que contienen la vivienda y su estado en el momento de la entrega del piso. Será la herramienta principal a la que recurrir en caso de que tengas que reclamar una compensación por los daños causados.

inventario de un piso en alquiler

¿Para qué sirve el inventario?

El inventario de un piso en alquiler te facilita que a la finalización del contrato puedas comparar el estado de la vivienda antes y después del arrendamiento. Así te será más fácil demostrar qué daños han sido causados por los inquilinos y reclamar una compensación si fuera el caso. Recuerda que no puedes reclamar daños que se deban al desgaste por el uso normal de la vivienda. Aunque sí que podrás reclamar que el inquilino deje la vivienda en su estado original en lo referido a la pintura, agujeros en las paredes, etc si así lo has redactado en el contrato.

¿Qué detalles debe de tener el inventario de alquiler?

Como primer punto, haz una descripción del estado y contenido de la vivienda. Para que lleves un mejor orden, divide el listado por cada estancia. Es recomendable que lo hagas de la forma más detallada posible indicando primero las condiciones generales de la estancia (pintura, suelos). Para cada estancia debes listar los muebles y electrodomésticos contenidos en la misma, así como su estado -tanto si son nuevos o como si tienen algún desperfecto-.

Para tener un registro más completo del inventario, haz fotografìas que muestren los bienes de la vivienda. De esta manera puedes notar con mejor claridad el estado de conservación de cada uno de ellos y te ahorrarás el trabajo de detallar la marca y modelo de los electrodomésticos.

Hacer un buen inventario es laborioso, pero las ventajas de tenerlo compensan sobradamente el esfuerzo. Además hay que tener en cuenta que gran parte del mismo se puede reaprovechar para posteriores alquileres.

¿Cómo se valida el inventario de un piso en alquiler?

Para que tenga validez legal, el inventario  de un piso en alquiler debe estar firmado por las dos partes. Idealmente ha de estar fechado y anexado al contrato de alquiler, ya que así el inquilino se responsabiliza de cualquier daño causado.

Es recomendable que revises el inventario conjuntamente con el inquilino. Cada firmante se debería quedar una copia del mismo.

Una vez firmado, es normal que el inquilino detecte algún desperfecto durante los primeros días de estancia en la vivienda. Si ese fuera el caso, lo mejor es dejarlo por escrito y anexarlo al inventario.

¿Cómo puedes reclamar una compensación por los daños?

Llegada la finalización del contrato, debes hacer una inspección de la vivienda tras la devolución de las llaves. En caso de detectar daños en la vivienda, la primera vía de compensación es el uso de la fianza depositada por el inquilino a la firma del contrato.

Por dicha razón es importante no devolver la fianza hasta una vez finalizada la inspección y realizado el cambio de suministros. Legalmente dispones de un mes para efectuar dicha devolución.

Si dicha fianza no fuera suficiente para compensar los desperfectos, puedes reclamar a tu aseguradora en caso de haber suscrito una póliza que los cubra. Algunos seguros de impago cubren actos vandálicos, por ejemplo. Tener un buen inventario es clave en dichas situaciones, ya que si no, la aseguradora no se hará cargo de los gastos.

Finalmente, si ninguna de estas vías fuera suficiente para compensar los daños, no te quedará más remedio que recurrir a la vía judicial. Afortunadamente tendrás una prueba irrefutable básica para ganar ese juicio.

Consejos para alquilar un piso a estudiantes

Septiembre es uno de los meses más activos para el alquiler de vivienda a estudiantes. Al inicio de los cursos universitarios, muchos de los estudiantes están en búsqueda de su nueva residencia. De hecho, la búsqueda de pisos entre los meses de agosto a octubre incrementa un 43%.

Muchos propietarios no están convencidos de alquilar su vivienda a este tipo de inquilino. A pesar de que uno de los beneficios de hacerlo es que su morosidad suele ser baja, ya que sus padres son los que pagan sus rentas. En este artículo te damos una serie de consejos para alquilar un piso a estudiantes con la mayor rentabilidad y seguridad posible.

alquilar un piso a estudiantes

¿Cómo debe de ser la vivienda?

La vivienda debe de cumplir con ciertas características para que sea atractiva a los estudiantes. Generalmente buscan alquileres por un año, por lo que prefieren que la vivienda esté lista para entrar a vivir y no tener que preocuparse por temas de mudanza y buscar mobiliario. Es por ello que el piso debe estar completamente amueblado y con cocina equipada. Si tiene lavadora y lavavajillas mejor aún.

En cuanto al número de habitaciones, lo mejor es que cuente con 3-4 dormitorios. Los pisos que tienen dos habitaciones no suelen ser rentables para el mercado de pisos compartidos.

Otro factor muy importante es la ubicación de la vivienda. Los pisos que están en zonas bien comunicadas por transporte público con el centro de estudio, son las más atractivas para los estudiantes.

Lo más recomendable es que en el precio de alquiler estén incluidos los suministros (energía, agua, gas, internet). Debido a que se trata de alquileres de un año, muchos estudiantes prefieren no tener que gestionar el cambio de suministros y ponerlos a su nombre.

¿Cómo preparar el piso para alquilar a estudiantes?

Como hemos mencionado anteriormente, lo mejor es que el piso esté completamente amueblado y adecuado a sus necesidades. Lo ideal es que cada dormitorio tenga su propia zona de estudio (mesa cómoda, silla y lámpara). De ser posible, que disponga también de un estante para guardar y organizar sus libros y apuntes.

El salón y la cocina son espacios donde se comparte con el resto de inquilinos. Es por ello que es ideal que sean amplios y que estén suficientemente equipados. La cocina debe tener un refrigerador idealmente grande porque es compartido y generalmente cada estudiante utiliza un estante diferente para guardar la comida. Debe disponer también de un microondas.

¿Alquiler por habitaciones o alquiler completo?

A la hora de alquilar un piso a estudiantes, surge la duda de si es mejor alquilar el piso completo o por habitaciones. Si la vivienda se alquila por habitaciones, existe una alta rotación, y es posible que en algún momento queden libres habitaciones. Por lo que no se estará generando ingresos. Además, tendrás que hacer un contrato individual por cada nuevo estudiante, por lo que puede ser más complicado de gestionar.

En cambio, si el piso se alquila completo, se recibe una renta completa todos los meses. En caso que una de las habitaciones se quede libre, será responsabilidad de los inquilinos cubrir esa vacante, por lo que la gestión para el propietario es más sencilla. Además, el contrato de alquiler se rige por la LAU.

¿Qué garantías de pago hay?

La morosidad de este perfil de inquilino generalmente es menor porque en muchos casos son los padres quienes se hacen cargo de las rentas. Aun así, es muy importante fijar una fianza que cubra los posibles daños que se pueden causar. Por obligación se exige un mínimo de fianza equivalente a un mes de renta, aunque es recomendable solicitar un mes más.

Al margen de la fianza, es recomendable solicitar un aval personal o bancario de los padres. En caso que los padres sean los avalistas, ellos deben de firmar también el contrato de arrendamiento, indicando a qué inquilino avalan. Otra opción es adelantar el pago de renta algunos meses, pero esto no da garantías alguna que después de haber transcurrido ese tiempo, los estudiantes seguirán pagando.

¿Cómo encontrar inquilinos?

Existen diferentes portales donde los estudiantes acuden a la hora de buscar un piso o una habitación de alquiler. Entre las más populares están: badi, easypiso, yaencontre, pisos.com.

Easypiso y badi están enfocados principalmente en el alquiler de habitaciones. La publicación en estos portales no tiene ningún coste. En yaencontre y pisos.com se puede publicar tanto un piso completo como una habitación en alquiler, siendo posible publicar gratuitamente hasta dos inmuebles.

 

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Cuando pones un piso en alquiler, uno de los aspectos más importantes es la redacción del contrato de alquiler de vivienda. El contrato debe de ser claro y sencillo de entender para propietario e inquilino. En este documento debes manifestar los derechos y obligaciones de las dos partes. De esta manera evitarás que surjan malos entendidos y conflictos en un futuro. En este artículo te explicamos con detalle cómo debes hacer un contrato de alquiler de vivienda.

Contrato de alquiler de vivienda

Cláusulas más comunes

Algunos aspectos que es recomendable que incluyas en el contrato de alquiler de vivienda son:

  • la identificación de las partes,
  • el precio del alquiler y la actualización del mismo,
  • la asunción de gastos
  • la duración, prórroga y terminación del contrato
  • la fianza y garantías adicionales,
  • obligaciones específicas

Debes tener en cuenta que el contenido de las cláusulas nunca puede ser contrario a las obligaciones establecidas por  la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, en caso de no definirse algún aspecto en el mismo contrato, esta Ley determinará cómo resolver cualquier conflicto.

Identificación de las partes

Es importante que detalles los datos personales (nombres, apellidos y número de identificación personal) de las personas involucradas, es decir: la del propietario de la vivienda y de los inquilinos, así como de los avalistas si fuera el caso. También debes identificar la vivienda que vas a arrendar, con su dirección exacta (calle, número, piso, población y referencia catastral). Así como si el piso se alquila amueblado o sin muebles, con garaje, con trastero, etc.

El precio del alquiler

Antes de formalizar el contrato de alquiler de vivienda, debes haber pactado el precio de alquiler mensual. Generalmente, el pago mensual de renta es hasta el día 5 de cada mes. Pero se puede establecer en el contrato otro plazo que previamente ha sido acordado por las dos partes.

Dicho precio únicamente se puede actualizar de forma anual. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, se aplican normas diferentes.

En los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 el inquilino y propietario pueden pactar libremente la actualización de la renta.

Si no se pacta un cálculo específico, pero se estipula que la renta sí que se actualizará, esto se hará en función del Índice de Garantía de Competitividad. Este índice se calcula tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE.

En caso de que nisiquiera se mencione en el contrato la posibilidad de actualizar el precio, no se podrá actualizar de ninguna manera durante la duración del mismo.

La asunción de gastos

Existen gastos y responsabilidades que le corresponden al inquilino y otros al propietario. Entre ellos están los suministros, el IBI, gastos de comunidad, tasas municipales, etc.

Si bien por defecto es el inquilino quien asume el pago de suministros (agua, luz, energía, gas), en el contrato se puede estipular que alguno de ellos o todos estarán incluidos en la renta y serán pagados por el propietario.

Por otro lado, el IBI, los gastos de comunidad y tasas municipales son, salvo indicación en contrario, responsabilidad del propietario. Pero de la misma manera se puede estipular que sea el inquilino quien asuma alguno de estos gastos.

Duración, prórroga y terminación del contrato de alquiler de vivienda

La duración de un contrato de alquiler es la pactada entre inquilino y propietario. Si la duración acordada es inferior a tres años, este contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta que el arrendamiento llegue a una de tres años. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de permanecer en el piso hasta tres años si el quiere, a pesar que el contrato de alquiler de vivienda lo hayas hecho con una duración menor. En caso de que el inquilino no quiera renovarlo, debe notificarlo con un mínimo de treinta días de antelación.

Si ya han transcurrido los tres años de duración, y ni propietario ni inquilino notifican que no desean renovarlo, este contrato se prorrogará un año más. Por lo que si no deseas la renovación, debes de comunicarlo con un mes de antelación al inquilino.

La LAU menciona que el inquilino puede desistir el contrato  una vez hayan transcurrido seis meses desde que se formalizó. Y debe de notificarlo con 30 días de antelación. La LAU también menciona que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual para él, para algún familiar de primer grado o para su cónyuge si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Fianza y garantías adicionales

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar al inquilino una fianza que equivale a un mes de renta de la vivienda. Esta te permitirá, al finalizar el contrato, cubrir los daños causados por el inquilino por el mal uso de la vivienda o saldar facturas que el inquilino haya dejado impagadas. Una vez hayas cobrado la fianza, estás obligado a depositarla en la oficina pública correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Es muy importante que hagas estos trámites en los plazos correspondientes. Ya que puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

La ley permite que además de solicitar la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales. Estas garantías te cubren frente a posibles impagos o daños adicionales. Pueden tratarse de meses adicionales de renta, adelantos o avales.

En cuanto a los meses adicionales de renta, se puede llegar a pedir un máximo de 2 meses. Con los avales bancarios, generalmente se solicita que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Debes de fijarte en las condiciones de cancelación y duración de los avales. Un aval nunca debe de ser inferior a la duración del contrato.

En caso que alquiles el piso amueblado o con la cocina equipada, es recomendable que hagas un inventario sobre lo que tienes acompañado de fotos. De esta manera, cuando se termine el contrato puedes revisar que todo esté en orden y justificar el uso de las garantías para cubrir algún desperfecto.

Obligaciones específicas

Puedes agregar cláusulas específicas al contrato para no entrar en conflicto con tus futuros inquilinos. Por ejemplo, si no quieres que en tu vivienda se acepten mascotas, debes de mencionarlo. Igualmente puedes obligar al inquilino que contrate un seguro de hogar o que cubra el coste de un seguro de impago, u obligarle a que devuelva el piso en el mismo estado en el que se le entregó (paredes recién pintadas, etc).

 Estas son algunas de las cláusulas más comunes, Pero dependiendo de tus intereses, puedes agregar las que desees siempre que no sean contrarias a la Ley.

¿Merece la pena reformar para alquilar?

El verano es una buena época para plantearnos hacer alguna reforma en nuestro piso de alquiler. Aunque antes de ponerse manos a la obra es posible que nos surjan dudas sobre si merece la pena invertir en reformas. Es por ello importante resaltar se trata de una inversión muy rentable si se sabe realizar correctamente. Una buena reforma incrementa la renta del piso hasta un 30%.  Además, los pisos reformados se alquilan con más rapidez, por lo que los ingresos anuales también aumentan. En este artículo resumimos los aspectos más importantes para asegurar que la inversión es rentable.

reformar para alquilar

¿Cuál es el perfil de mis inquilinos?

Lo primero que se debe tener claro es cuál va ser nuestro público objetivo. A qué tipo de inquilinos nos queremos dirigir. En función del público tendremos más claro el tipo de reformas que valorarán, así como la renta por la que alquilaremos el piso.

El perfil ideal dependerá de factores como el tamaño del piso, su localización y el estado del edificio. Por ejemplo, sabemos que si se trata de pisos grandes en zonas universitarias, suele ser más rentable alquilarlos a estudiantes. Si se trata de pisos pequeños en zonas céntricas, puede ser más rentable alquilarlos por media estancia a expatriados.

En cuanto a las reformas más valoradas, si nos queremos dirigir a estudiantes, el factor principal a tener en cuenta es que el piso esté completamente amueblado. Puedes invertir en renovar los muebles y darles un aspecto más moderno sin incurrir en un gasto elevado. Ikea es una opción ideal.

Si buscas una familia y los baños o la cocina estén desactualizados, es posible que debas reformarlos. Finalmente, si quieres enfocarte en alquileres de media estancia, deberás plantearte amueblar y actualizar el piso con materiales de mayor calidad. La inversión en este caso es mayor, pero tienes que tener en cuenta que los pisos de media estancia se pueden alquilar por un 30% más que los de larga estancia.

¿Cuál es el presupuesto máximo que me puedo gastar ?

Antes de embarcarte en ninguna inversión, es importante que tengas en cuenta el presupuesto máximo que te puedes gastar. Para ello, lo primero que debes saber es el precio objetivo por el que se podrá alquilar la vivienda tras la reforma. Tal y como hemos explicado en este artículo, deberás hacer un estudio previo de los precios de la zona para pisos con calidades similares.  Una vez que tengas claro el precio objetivo, debes hacer un análisis de la rentabilidad marginal de tu inversión. Esto es, comparar el aumento en ingresos anuales con el presupuesto de la reforma. Si por ejemplo antes de la reforma alquilabas el piso por 800€ y tras la reforma esperas hacerlo por 1.100€, quiere decir que la reforma te aportará 3.600€ anuales.

Una vez sepas cuánto más podrás cobrar por el piso, tienes que tener claro la durabilidad de esas reformas. Por ejemplo, un piso recién pintado puede durar 5 años hasta que tengas que volver a pintarlo. Sin embargo, una reforma de una cocina puede servir 20 años hasta que necesite una nueva actualización.

Siguiendo con ese ejemplo, y asumiendo que la reforma hecha puede tener una vigencia de 15 años, podríamos gastar hasta 54.000€ en la reforma (3.600 x 15). Sin embargo, eso no tiene en cuenta nuestro beneficio como inversores, o el riesgo de que durante esos 15 años el piso puede estar vacío.

En definitiva, lo normal sería exigir a la reforma entre un 20-30% de rentabilidad. En nuestro ejemplo, eso supondría que nos podríamos gastar 43.200€ en la reforma (54.0000 / 1,25).

Llegado ese punto, es necesario hacer la comprobación definitiva. Conseguir un presupuesto por ese importe y preguntarnos si con las reformas incluidas es realista cobrar la renta inicialmente prevista.

¿Dónde puedo conseguir presupuestos de reformas?

Si quieres tener un precio ajustado para tu reforma, deberías pedir varios presupuestos. Existen diferentes sitios web que lo proporcionan gratuitamente. Entre ellos están: ReformAyuda.com, Habitissimo, Jobin y Plan Reforma.

Las 3 primeras te ofrecen varios presupuestos para un mismo encargo. Así puedes compararlas y elegir la que más se adapte a tus necesidades. En Plan Reforma te envían un presupuesto de reforma y puedes añadir campos específicos. Por ejemplo, si quieres cambiar la distribución, añadir cuartos de baño, construir muros o derrivarlos, etc. 

Estos sitios web te ahorran el tiempo, ya que te evitan visitar las diferentes empresas  para solicitar presupuestos.

¿Cómo puedo alquilar mi piso en verano?

El alquiler vacacional es una opción muy interesante para propietarios ahora que entramos en el verano. Ya sea porque se van de viaje y quieren rentabilizar el piso vacío, o porque tienen una segunda residencia que no usan.

Entre los meses de junio a septiembre del año pasado, hubo alrededor de 38 millones de turistas extranjeros en Cataluña. Y este año se espera un incremento. El precio del alquiler en la costa creció un 3% con respecto al año pasado. Y la rentabilidad bruta de estos alquileres a tenido una evolución positiva. Hoy en día se obtiene una rentabilidad entre el 6-7% en algunas zonas. Estos datos suenan muy interesantes, pero debes de tener claro los pasos a seguir para el alquiler vacacional. En este artículo te mencionamos los aspectos importantes que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en verano.

Alquiler vacacional

¿Alquiler vacacional o de temporada?

Lo primero de todo, debes de comprobar si es viable solicitar una licencia de uso turístico para tu vivienda. Esta licencia te permite alquilarla por estancias inferiores a 30 noches. Sin dicho número de registro no podrás publicar la vivienda en los portales vacacionales. Además correrías el riesgo de recibir una multa que puede alcanzar los 18.000 euros.

La concesión de dichas licencias es competencia del ayuntamiento en el que se localice tu vivienda. Deberás dirigirte a ellos para preguntarles: si es posible pedirla, su coste y los requisitos que ha de reunir la vivienda. Muchos ayuntamientos de poblaciones turísticas han dejado de otorgar este tipo de licencias. Aquellos ayuntamientos que la conceden pueden solicitar un pago único. Este oscila entre los 100 y los más de 1.000€ según la población.

¿Cuáles son los requisitos del alquiler vacacional?

En cuanto a los requisitos, tu vivienda debe de contar con una cédula de habitabilidad y estar perfectamente amueblada y equipada (con toallas, sábanas, etc). Tiene que mostrar en el interior de la misma el número de licencia turística, un teléfono de contacto para emergencias y la disponibilidad de hojas de reclamación para el huésped.

En caso de que no puedas solicitar la licencia de uso turístico -o no quieras afrontar su coste- seguirás pudiendo alquilar tu vivienda en verano. Se tratará en ese caso de un alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU). Te verás obligado a alquilarla por estancias de 31 días o más. Esa condición supondrá que te sea un poco más difícil encontrar un inquilino interesado. Además, los precios de alquiler por meses suelen ser un 20-40% inferiores a los de alquiler diario.

Las viviendas con uso turístico se alquilan por un período determinado del año de forma habitual. En algunas Comunidades Autónomas, la estancia no puede ser más de 31 días continuos ni exceder de tres meses al año. Este aspecto es muy importante. Ya que si lo alquilas más de este tiempo, se considera un alquiler por temporada. Estos alquileres tienen una duración entre 31 días hasta 11 meses normalmente.

Hoy en día existen muchas viviendas de alquiler vacacional que no cumplen con los requisitos legales. Es por esto que multan a los propietarios que lo hacen de manera ilegal y a las plataformas de alquiler. Turismo está haciendo sanciones a estos portales por ofertar viviendas que no están inscritas en el Registro de Turismo.

¿Dónde puedo alquilarlo?

Existen diferentes portales de alquiler vacacional donde puedes anunciar tu vivienda. Entre las más populares están: Airbnb, HomeAway, Rentalia (Idealista) y Niumba (Tripadvisor). Cada uno de estos portales tienen comisiones distintas para los propietarios y para los viajeros. Por ejemplo, en Niumba y Airbnb los propietarios pagan una comisión de 3%. Mientras que en Homeaway la comisión es del 8% y en Rentalia del 10%.

Es muy importante que también conozcas la comisión que se les cobra a los viajeros, ya que esto afecta en el precio final del alquiler. La comisión de viajeros para Airbnb es de 16%, la de Homeaway de 12%, la de Niumba entre 8-16% y en Rentalia los viajeros no pagan comisión.

Te recomendamos que hagas una búsqueda en cada uno de ellos, para que veas en cuál te conviene más anunciarte.

¿Cómo debo tributar la vivienda turística?

Los ingresos de un alquiler turístico deben ser declararlo como rendimientos del capital inmobiliario.

Para calcular este rendimiento, primero de todo hay que diferenciar dos períodos en el mismo año fiscal: el tiempo en que tu vivienda ha estado alquilada y el tiempo en el que ha estado libre.

En el primer período, debes declarar los ingresos íntegros por los días alquilados, aunque habrá una serie de gastos que puedes deducirte. Por ejemplo, puedes deducirte la publicidad del inmueble, las reparaciones necesarias, los seguro del alquiler, etc. La mayoría de ellos se deben deducir en proporción al tiempo en el que tu piso ha estado alquilado. Sin embargo, los gastos comerciales (publicidad, agencias, etc) pueden ser deducidos en su totalidad.

Por otro lado, está el rendimiento generado el período en el que tu vivienda ha estado libre. Este corresponde con la renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda propiedad. Si quieres conocer lo que debes de tributar los días en los que tu piso ha estado libre, debes de hacer lo siguiente: Calcula el 1,1% del valor catastral y divídelo entre 365 días. Ese resultado multiplícalo por los días en los que el piso no haya estado alquilado . De esta manera obtendrás el rendimiento imputable al período desocupado.

En el caso de alquiler vacacional, tienes que tener también en cuenta que puedes estar obligado a recaudar una tasa turística a los huéspedes. Normalmente es una cantidad diaria por adulto que depende de la Comunidad Autónoma. Esa tasa se debe declarar y liquidar a Hacienda.

En lo que respecta al IVA, te recordamos que los ingresos de alquiler no generan IVA a los huéspedes. Pero en el caso de que ofrezcas servicios complementarios (lavandería, limpieza, etc), sí debe de cobrarlo.

 

¿Es rentable el alquiler por habitaciones?

Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.

alquiler por habitaciones

¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?

Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.

Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.

Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.

¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?

Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.

En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.

alquiler por habitaciones

En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.

¿Cuáles son las desventajas?

Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.

Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.

Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.

Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.

Cómo decorar un piso para alquilarlo más rápido

Hoy en día una gran oferta de pisos en alquiler, es por esto que es muy importante destacar frente a la competencia. Existen una serie de técnicas que se pueden utilizar para hacer una vivienda más atractiva. Y una de ellas es la del home staging. Gracias a ella se mejora la imagen de la vivienda, ya sea creando espacios nuevos, haciendo pequeñas reparaciones, mejorando la decoración, iluminación, apariencia, etc. En este artículo te recomendamos cómo debes de decorar un piso para alquilar.

El home staging permite alquilar el piso más rápido, con una renta más elevada y con la mínima inversión, redundando todo ello en una mayor rentabilidad para el propietario. El 50% de pisos que han utilizado el home staging, se han alquilado por un precio de 20% mayor que los que no lo han utilizado.

Limpia bien el piso y ordénalo

Como primer punto, debes de hacer una limpieza total de la vivienda. A nadie le gusta visitar un un piso sucio y desordenado. Debes de eliminar también cualquier mal olor que tenga. Para esto puedes utilizar ambientadores con olores suaves para causar sensaciones agradables a los clientes que visiten el piso.

Los muebles que están en mal estado, lo mejor es que te deshagas de ellos. No se trata de mostrar la vivienda vacía y sin vida, pero entre más ordenada y menos cosas haya en ella, mejor. El tener los espacios ordenados transmite una sensación de calma y paz. Además, si ordenas los espacios de manera correcta, es posible que parezcan más grande.

Debes tratar también de despersonalizar la vivienda. Si tienes fotos, pósters o alguna colección de objetos, lo más recomendable es que los quites del piso. De esta manera es más fácil que los futuros inquilinos se puedan imaginar viviendo ahí.

Utiliza colores neutros y claros y cuida la iluminación

Lo más recomendable es que pintes de nuevo las paredes de la vivienda. De no ser así, trata de pintar al menos las que estén más sucias o tengan unos colores poco comunes. Un piso recién pintado transmite una sensación de limpieza y olor a nuevo. Por los que los inquilinos sentirán que están entrando a una vivienda a estrenar por ellos.

Procura utilizar colores que sean neutros y claros ya que consigues aumentar la luminosidad dentro del piso. Además, estos colores son una base ideal para decorar la vivienda sin importar los gustos personales. Son más fáciles de combinar con los muebles o accesorios del inquilino. Además transmiten sensaciones positivas y aumentan la probabilidad de éxito

Es muy importante darle una buena iluminación a la vivienda y utilizarla tanto en las visitas como para realizar las fotos. Utiliza para ello tanto iluminación ambiental como funcional. Puedes utilizar lámparas de techo, de pie, de mesa, etc.  

Haz pequeñas reformas si son necesarias

Revisa que el piso, sus muebles, electrodomésticos, etc. estén en buen estado. De no ser así, es recomendable hacer esos arreglos y pequeñas reformas antes de mostrar el piso. De esta manera se disminuye la capacidad de negociación sobre el precio de renta, por parte del inquilino. También evitas hacer reparaciones posteriores y obtienes inquilinos más contentos y a gusto con la vivienda

No tienes que hacer grandes gastos. Al contrario, debes evitarlos. Por ejemplo puedes reutilizar muebles que tienes y darles una apariencia más moderna. Ya sea pintándolos, decorándolos o incluso dándoles una utilidad diferente. Si no, también existe mucha oferta en el mercado de muebles económicos.

Toma fotografías atractivas

Las fotografías de tu piso son cruciales para llamar la atención de los futuros inquilinos. De nada sirve que hayas arreglado la vivienda si nadie sabe que existe. El 80% de las visitas y contactos de clientes, se dan en las primeras posiciones de los portales inmobiliarios.

Si vas a fotografiar pequeños espacios, lo mejor es que tomes las fotos desde un ángulo que permita ver todos los elementos. Utiliza para ello un objetivo de 24-28mm de distancia focal para poder abarcar el mayor ángulo posible sin deformar la imagen.

Cuando vayas a subir las fotos a los portales, pon en primer lugar la que muestre el espacio más atractivo de la vivienda. Puede llegar a ser la única que vean los visitantes del portal o los que reciban las alertas en su correo electrónico. Cuanto mejor sea esa foto, mayor es la probabilidad de que vean la página de detalle de tu vivienda.

Quiero alquilar mi piso ¿qué debo de saber?

El número de personas que poseen pisos en alquiler no deja de crecer. Cada vez aparecen más propietarios que buscan rentabilizar su patrimonio invirtiendo en viviendas para alquilar. En Barcelona y Madrid, el 40% de la personas que compran un piso es para destinarlo al alquiler. En las demás ciudades de España, ronda entre el 30%.

A la hora de poner un piso en alquiler, lo que buscas es obtener la mayor rentabilidad dentro de unos márgenes de bajo riesgo y alta seguridad. Si es la primera vez que alquilas tu piso, es muy común que te surjan diferentes interrogantes. Es por eso que en este artículo te mencionamos los primeros pasos que debes de dar.

¿Qué trámites debo de hacer?

Lo primero que debes hacer es conocer todos los trámites legales para poner un piso en alquiler. Es necesario que tengas todo en orden para que no te encuentres con algún obstáculo legal en el camino. Ya que te puede impedir seguir adelante. Como primer punto, la legislación obliga a que la vivienda cuente con cédula de habitabilidad y certificado energético.

El certificado energético tiene una duración de diez años y su clasificación va desde la A (mejores niveles de eficiencia) hasta la G (mínimos). A la hora que publiques un anuncio de la vivienda en alquiler es conveniente que incluyas este dato. Algunos portales priorizan las viviendas con certificado a las que no lo tienen o dicen que está en trámite. Si decides alquilar tu vivienda sin este certificado, te pueden poner una multa que va entre 300 y 6.000 euros.

La cédula de habitabilidad garantiza que la propiedad cumple con los requisitos mínimos para ser destinada a uso residencial. Acredita que la propiedad tiene los elementos básico como agua, energía, etc. Y también que tiene una superficie útil para poder vivir, que es como mínimo de 36 metros cuadrados. Recuerda que es obligación del propietario que la vivienda esté en todo momento en condiciones de habitabilidad.

En algunas comunidades autónomas debes de disponer también de una licencia de primera ocupación. Se trata de una licencia que el ayuntamiento concede al promotor de la vivienda. La concede únicamente si la obra terminada cumple con los requisitos que han sido establecidos en la licencia de obras.

¿Qué documentos le debo de pedir al inquilino?

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar una fianza equivalente a una mensualidad del piso en alquiler. Esto sirve para que al finalizar el contrato puedas cubrir gastos de reparación. Las reparaciones que cubre la fianza son las que surgen por el mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Una vez cobrada la fianza, estás obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Al finalizar el contrato, y si no haces uso de ella, debes de solicitar su reintegro. De no hacer estos trámites en el plazo convenido, puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

Además del mes de fianza, la ley también permite que puedas solicitar garantías adicionales. Estas garantías cubren los posibles impagos. Pueden ser por ejemplo meses adicionales de fianza, adelantos o avales. De esta forma, si el inquilino te deja de pagar, el avalista será el responsable de las deudas.

Garantías adicionales

En caso del aval bancario, lo normal es pedir que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que al exigir dicho aval se hará más difícil que alquiles el piso. Muchos posibles inquilinos renunciarán, bien por su alto coste financiero o por las dificultades en que el banco se lo conceda. En muchos casos el banco puede solicitar al inquilino que aporte un depósito del mismo importe como garantía del aval. Tienes que fijarte en las condiciones de cancelación y la duración de los avales. Ya que no debe de ser nunca inferior a la del contrato.

Otra opción, es que el inquilino te adelante unos meses de alquiler. Usualmente se pide que haga un adelanto de 6 meses. Hay que tener en cuenta sin embargo, que esto no supone garantía alguna, una vez transcurrido el plazo adelantado.

Es recomendable también que pidas al posible inquilino sus últimas nóminas y su contrato laboral. En caso de autónomo pide el certificado de retenciones. De esta manera puedes tener un indicador más de solvencia del inquilino.

¿Qué obligaciones tiene el inquilino?

A la hora de hacer el contrato de alquiler, existen ciertas responsabilidades y gastos que los debe de pagar el inquilino. Uno de ellos es el ITP. Este impuesto se devenga entre otros casos, cuando se alquila una vivienda. El ITP se debe de pagar a Hacienda en un transcurso de 30 días laborales, desde que se firmó el contrato. El importa de este valor varía dependiendo de la Comunidad Autónoma. El impuesto ronda entre el 6-10% sobre el total de renta a pagar durante el contrato de alquiler.

Otra de las obligaciones del inquilino es el pago mensual de la renta en el plazo establecido, o hasta día 5 de cada mes en caso de no figurar en el contrato. Si empiezan a surgir impagos, puedes interponer una demanda judicial. Esto se puede hacer a partir del día 10 de impago, aunque la resolución y ejecución de la sentencia tardará normalmente entre 8 y 12 meses. Es por este caso también que es recomendable que tengas un seguro de impago que te cubra de este tipo de incidentes.

¿Quién paga qué en un piso de alquiler?

Es muy común que surjan conflictos entre inquilinos y caseros cuando llega el momento de asumir el pago de algún desperfecto o avería en el piso. Es por ello que queremos dejar claro en este artículo quién paga qué en un piso de alquiler.

Este tipo de reparaciones conllevan un gasto importante. En España se gastan anualmente alrededor de 1.250 de millones de euros en reparaciones de viviendas y más del 20% se da en pisos de alquiler. Los problemas más comunes son por daños por agua (37%), roturas de cristales (21%) y desperfecto eléctricos (8%).

quien paga que

Normativa general

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que “es obligación del casero hacer todos los arreglos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre y cuando el desperfecto del piso en alquiler no haya sido producido por el inquilino. Y esto sin elevar la renta mensual.

Las pequeñas reparaciones producidas por un desgaste de uso ordinario, la LAU menciona que esos gastos son del inquilino.   

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Las reparaciones que son superiores a 150 euros, por lo general corren por cuenta del propietario. Siempre y cuando se deban al desgaste habitual, salvo que haya sido causada por el inquilino. Por ejemplo, reparaciones de las instalaciones de luz y agua, electrodomésticos o caldera, las debe de pagar el casero. También debe asumir  la conservación del techo del piso, los suelos y paredes.

Si llegara a aparecer una plaga por el mal funcionamiento de tuberías o por los alrededores del edificio es posible que incluso el Ayuntamiento sea el responsable o la comunidad de vecinos.

Es importante mencionar que si el casero debe de hacer una obra de forma urgente y dura más de 20 días, el casero debe de disminuir la renta en proporción a la parte del piso que no se pueda utilizar.  

¿Quién paga las pequeñas averías?

Los pequeños arreglos por el uso cotidiano del piso en alquiler, es el inquilino quien debe costear esos arreglos. Por ejemplo, cambiar una bombilla, arreglar la correa de la persiana o arreglar los orificios en la pared por los cuadros. Este tipo de arreglos que son menores de 150 euros, son consideradas pequeñas reparaciones de acuerdo a la jurisprudencia. Por lo general es el inquilino quien las asume. Pero también en algunos casos es posible que el propietario y el inquilino lleguen a un acuerdo. En los acuerdos se establece sobre quién sea responsable de esos gastos. Estos tipo de aspectos se pueden detallar en el contrato de alquiler, para que no hayan malos entendido.

¿Quién paga las averías por el mal uso?

Si son daños causados por el mal uso o por algún descuido del inquilino, él es responsable de los gastos. Por ejemplo, estropear un electrodoméstico por no saberlo usar correctamente, o romper un cristal o producir un atasco en los desagües por un mal uso. En caso que el inquilino no se haga responsable de este tipo de reparaciones, podrán ser descontados de la fianza al finalizar el contrato.

La LAU habla sobre pequeñas reparaciones y desperfectos. Pero no profundiza ni da una lista exacta sobre qué le responde a cada uno. Para evitar  malos entendimientos entre las dos partes, es importante leer y comprender el contrato de alquiler antes de firmarlo. En el contrato se pueden establecer ciertas pautas relacionadas a estos sucesos. También, para que no surjan gastos imprevistos, es recomendable contratar un seguro que cubra este tipo de reparaciones. De esta manera se reducen los enfrentamientos entre casero e inquilino y se tiene un respaldo que cubra esos daños.      

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

Cuando se habla de IBI y de otras tasas municipales como la recogida de basuras, los propietarios están obligados a pagarlas. El propietario también está obligado a dar de alta los suministros y asumir los gastos que eso conlleva. Igualmente es su responsabilidad el pago de la comunidad de vecinos. En cualquier caso, es imprescindible revisar lo que dice el contrato, ya que en el mismo se ha podido estipular que sea el inquilino quien asuma alguno o todos estos gastos.

Por otra parte, al inquilino se le cobra el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales. Y debe de pagar la renta mensual más los gastos de los suministros.