¿Merece la pena reformar para alquilar?

El verano es una buena época para plantearnos hacer alguna reforma en nuestro piso de alquiler. Aunque antes de ponerse manos a la obra es posible que nos surjan dudas sobre si merece la pena invertir en reformas. Es por ello importante resaltar se trata de una inversión muy rentable si se sabe realizar correctamente. Una buena reforma incrementa la renta del piso hasta un 30%.  Además, los pisos reformados se alquilan con más rapidez, por lo que los ingresos anuales también aumentan. En este artículo resumimos los aspectos más importantes para asegurar que la inversión es rentable.

reformar para alquilar

¿Cuál es el perfil de mis inquilinos?

Lo primero que se debe tener claro es cuál va ser nuestro público objetivo. A qué tipo de inquilinos nos queremos dirigir. En función del público tendremos más claro el tipo de reformas que valorarán, así como la renta por la que alquilaremos el piso.

El perfil ideal dependerá de factores como el tamaño del piso, su localización y el estado del edificio. Por ejemplo, sabemos que si se trata de pisos grandes en zonas universitarias, suele ser más rentable alquilarlos a estudiantes. Si se trata de pisos pequeños en zonas céntricas, puede ser más rentable alquilarlos por media estancia a expatriados.

En cuanto a las reformas más valoradas, si nos queremos dirigir a estudiantes, el factor principal a tener en cuenta es que el piso esté completamente amueblado. Puedes invertir en renovar los muebles y darles un aspecto más moderno sin incurrir en un gasto elevado. Ikea es una opción ideal.

Si buscas una familia y los baños o la cocina estén desactualizados, es posible que debas reformarlos. Finalmente, si quieres enfocarte en alquileres de media estancia, deberás plantearte amueblar y actualizar el piso con materiales de mayor calidad. La inversión en este caso es mayor, pero tienes que tener en cuenta que los pisos de media estancia se pueden alquilar por un 30% más que los de larga estancia.

¿Cuál es el presupuesto máximo que me puedo gastar ?

Antes de embarcarte en ninguna inversión, es importante que tengas en cuenta el presupuesto máximo que te puedes gastar. Para ello, lo primero que debes saber es el precio objetivo por el que se podrá alquilar la vivienda tras la reforma. Tal y como hemos explicado en este artículo, deberás hacer un estudio previo de los precios de la zona para pisos con calidades similares.  Una vez que tengas claro el precio objetivo, debes hacer un análisis de la rentabilidad marginal de tu inversión. Esto es, comparar el aumento en ingresos anuales con el presupuesto de la reforma. Si por ejemplo antes de la reforma alquilabas el piso por 800€ y tras la reforma esperas hacerlo por 1.100€, quiere decir que la reforma te aportará 3.600€ anuales.

Una vez sepas cuánto más podrás cobrar por el piso, tienes que tener claro la durabilidad de esas reformas. Por ejemplo, un piso recién pintado puede durar 5 años hasta que tengas que volver a pintarlo. Sin embargo, una reforma de una cocina puede servir 20 años hasta que necesite una nueva actualización.

Siguiendo con ese ejemplo, y asumiendo que la reforma hecha puede tener una vigencia de 15 años, podríamos gastar hasta 54.000€ en la reforma (3.600 x 15). Sin embargo, eso no tiene en cuenta nuestro beneficio como inversores, o el riesgo de que durante esos 15 años el piso puede estar vacío.

En definitiva, lo normal sería exigir a la reforma entre un 20-30% de rentabilidad. En nuestro ejemplo, eso supondría que nos podríamos gastar 43.200€ en la reforma (54.0000 / 1,25).

Llegado ese punto, es necesario hacer la comprobación definitiva. Conseguir un presupuesto por ese importe y preguntarnos si con las reformas incluidas es realista cobrar la renta inicialmente prevista.

¿Dónde puedo conseguir presupuestos de reformas?

Si quieres tener un precio ajustado para tu reforma, deberías pedir varios presupuestos. Existen diferentes sitios web que lo proporcionan gratuitamente. Entre ellos están: ReformAyuda.com, Habitissimo, Jobin y Plan Reforma.

Las 3 primeras te ofrecen varios presupuestos para un mismo encargo. Así puedes compararlas y elegir la que más se adapte a tus necesidades. En Plan Reforma te envían un presupuesto de reforma y puedes añadir campos específicos. Por ejemplo, si quieres cambiar la distribución, añadir cuartos de baño, construir muros o derrivarlos, etc. 

Estos sitios web te ahorran el tiempo, ya que te evitan visitar las diferentes empresas  para solicitar presupuestos.

¿Cómo puedo alquilar mi piso en verano?

El alquiler vacacional es una opción muy interesante para propietarios ahora que entramos en el verano. Ya sea porque se van de viaje y quieren rentabilizar el piso vacío, o porque tienen una segunda residencia que no usan.

Entre los meses de junio a septiembre del año pasado, hubo alrededor de 38 millones de turistas extranjeros en Cataluña. Y este año se espera un incremento. El precio del alquiler en la costa creció un 3% con respecto al año pasado. Y la rentabilidad bruta de estos alquileres a tenido una evolución positiva. Hoy en día se obtiene una rentabilidad entre el 6-7% en algunas zonas. Estos datos suenan muy interesantes, pero debes de tener claro los pasos a seguir para el alquiler vacacional. En este artículo te mencionamos los aspectos importantes que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en verano.

Alquiler vacacional

¿Alquiler vacacional o de temporada?

Lo primero de todo, debes de comprobar si es viable solicitar una licencia de uso turístico para tu vivienda. Esta licencia te permite alquilarla por estancias inferiores a 30 noches. Sin dicho número de registro no podrás publicar la vivienda en los portales vacacionales. Además correrías el riesgo de recibir una multa que puede alcanzar los 18.000 euros.

La concesión de dichas licencias es competencia del ayuntamiento en el que se localice tu vivienda. Deberás dirigirte a ellos para preguntarles: si es posible pedirla, su coste y los requisitos que ha de reunir la vivienda. Muchos ayuntamientos de poblaciones turísticas han dejado de otorgar este tipo de licencias. Aquellos ayuntamientos que la conceden pueden solicitar un pago único. Este oscila entre los 100 y los más de 1.000€ según la población.

¿Cuáles son los requisitos del alquiler vacacional?

En cuanto a los requisitos, tu vivienda debe de contar con una cédula de habitabilidad y estar perfectamente amueblada y equipada (con toallas, sábanas, etc). Tiene que mostrar en el interior de la misma el número de licencia turística, un teléfono de contacto para emergencias y la disponibilidad de hojas de reclamación para el huésped.

En caso de que no puedas solicitar la licencia de uso turístico -o no quieras afrontar su coste- seguirás pudiendo alquilar tu vivienda en verano. Se tratará en ese caso de un alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU). Te verás obligado a alquilarla por estancias de 31 días o más. Esa condición supondrá que te sea un poco más difícil encontrar un inquilino interesado. Además, los precios de alquiler por meses suelen ser un 20-40% inferiores a los de alquiler diario.

Las viviendas con uso turístico se alquilan por un período determinado del año de forma habitual. En algunas Comunidades Autónomas, la estancia no puede ser más de 31 días continuos ni exceder de tres meses al año. Este aspecto es muy importante. Ya que si lo alquilas más de este tiempo, se considera un alquiler por temporada. Estos alquileres tienen una duración entre 31 días hasta 11 meses normalmente.

Hoy en día existen muchas viviendas de alquiler vacacional que no cumplen con los requisitos legales. Es por esto que multan a los propietarios que lo hacen de manera ilegal y a las plataformas de alquiler. Turismo está haciendo sanciones a estos portales por ofertar viviendas que no están inscritas en el Registro de Turismo.

¿Dónde puedo alquilarlo?

Existen diferentes portales de alquiler vacacional donde puedes anunciar tu vivienda. Entre las más populares están: Airbnb, HomeAway, Rentalia (Idealista) y Niumba (Tripadvisor). Cada uno de estos portales tienen comisiones distintas para los propietarios y para los viajeros. Por ejemplo, en Niumba y Airbnb los propietarios pagan una comisión de 3%. Mientras que en Homeaway la comisión es del 8% y en Rentalia del 10%.

Es muy importante que también conozcas la comisión que se les cobra a los viajeros, ya que esto afecta en el precio final del alquiler. La comisión de viajeros para Airbnb es de 16%, la de Homeaway de 12%, la de Niumba entre 8-16% y en Rentalia los viajeros no pagan comisión.

Te recomendamos que hagas una búsqueda en cada uno de ellos, para que veas en cuál te conviene más anunciarte.

¿Cómo debo tributar la vivienda turística?

Los ingresos de un alquiler turístico deben ser declararlo como rendimientos del capital inmobiliario.

Para calcular este rendimiento, primero de todo hay que diferenciar dos períodos en el mismo año fiscal: el tiempo en que tu vivienda ha estado alquilada y el tiempo en el que ha estado libre.

En el primer período, debes declarar los ingresos íntegros por los días alquilados, aunque habrá una serie de gastos que puedes deducirte. Por ejemplo, puedes deducirte la publicidad del inmueble, las reparaciones necesarias, los seguro del alquiler, etc. La mayoría de ellos se deben deducir en proporción al tiempo en el que tu piso ha estado alquilado. Sin embargo, los gastos comerciales (publicidad, agencias, etc) pueden ser deducidos en su totalidad.

Por otro lado, está el rendimiento generado el período en el que tu vivienda ha estado libre. Este corresponde con la renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda propiedad. Si quieres conocer lo que debes de tributar los días en los que tu piso ha estado libre, debes de hacer lo siguiente: Calcula el 1,1% del valor catastral y divídelo entre 365 días. Ese resultado multiplícalo por los días en los que el piso no haya estado alquilado . De esta manera obtendrás el rendimiento imputable al período desocupado.

En el caso de alquiler vacacional, tienes que tener también en cuenta que puedes estar obligado a recaudar una tasa turística a los huéspedes. Normalmente es una cantidad diaria por adulto que depende de la Comunidad Autónoma. Esa tasa se debe declarar y liquidar a Hacienda.

En lo que respecta al IVA, te recordamos que los ingresos de alquiler no generan IVA a los huéspedes. Pero en el caso de que ofrezcas servicios complementarios (lavandería, limpieza, etc), sí debe de cobrarlo.

 

¿Es rentable el alquiler por habitaciones?

Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.

alquiler por habitaciones

¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?

Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.

Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.

Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.

¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?

Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.

En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.

alquiler por habitaciones

En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.

¿Cuáles son las desventajas?

Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.

Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.

Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.

Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.

Cómo decorar un piso para alquilarlo más rápido

Hoy en día una gran oferta de pisos en alquiler, es por esto que es muy importante destacar frente a la competencia. Existen una serie de técnicas que se pueden utilizar para hacer una vivienda más atractiva. Y una de ellas es la del home staging. Gracias a ella se mejora la imagen de la vivienda, ya sea creando espacios nuevos, haciendo pequeñas reparaciones, mejorando la decoración, iluminación, apariencia, etc. En este artículo te recomendamos cómo debes de decorar un piso para alquilar.

El home staging permite alquilar el piso más rápido, con una renta más elevada y con la mínima inversión, redundando todo ello en una mayor rentabilidad para el propietario. El 50% de pisos que han utilizado el home staging, se han alquilado por un precio de 20% mayor que los que no lo han utilizado.

Limpia bien el piso y ordénalo

Como primer punto, debes de hacer una limpieza total de la vivienda. A nadie le gusta visitar un un piso sucio y desordenado. Debes de eliminar también cualquier mal olor que tenga. Para esto puedes utilizar ambientadores con olores suaves para causar sensaciones agradables a los clientes que visiten el piso.

Los muebles que están en mal estado, lo mejor es que te deshagas de ellos. No se trata de mostrar la vivienda vacía y sin vida, pero entre más ordenada y menos cosas haya en ella, mejor. El tener los espacios ordenados transmite una sensación de calma y paz. Además, si ordenas los espacios de manera correcta, es posible que parezcan más grande.

Debes tratar también de despersonalizar la vivienda. Si tienes fotos, pósters o alguna colección de objetos, lo más recomendable es que los quites del piso. De esta manera es más fácil que los futuros inquilinos se puedan imaginar viviendo ahí.

Utiliza colores neutros y claros y cuida la iluminación

Lo más recomendable es que pintes de nuevo las paredes de la vivienda. De no ser así, trata de pintar al menos las que estén más sucias o tengan unos colores poco comunes. Un piso recién pintado transmite una sensación de limpieza y olor a nuevo. Por los que los inquilinos sentirán que están entrando a una vivienda a estrenar por ellos.

Procura utilizar colores que sean neutros y claros ya que consigues aumentar la luminosidad dentro del piso. Además, estos colores son una base ideal para decorar la vivienda sin importar los gustos personales. Son más fáciles de combinar con los muebles o accesorios del inquilino. Además transmiten sensaciones positivas y aumentan la probabilidad de éxito

Es muy importante darle una buena iluminación a la vivienda y utilizarla tanto en las visitas como para realizar las fotos. Utiliza para ello tanto iluminación ambiental como funcional. Puedes utilizar lámparas de techo, de pie, de mesa, etc.  

Haz pequeñas reformas si son necesarias

Revisa que el piso, sus muebles, electrodomésticos, etc. estén en buen estado. De no ser así, es recomendable hacer esos arreglos y pequeñas reformas antes de mostrar el piso. De esta manera se disminuye la capacidad de negociación sobre el precio de renta, por parte del inquilino. También evitas hacer reparaciones posteriores y obtienes inquilinos más contentos y a gusto con la vivienda

No tienes que hacer grandes gastos. Al contrario, debes evitarlos. Por ejemplo puedes reutilizar muebles que tienes y darles una apariencia más moderna. Ya sea pintándolos, decorándolos o incluso dándoles una utilidad diferente. Si no, también existe mucha oferta en el mercado de muebles económicos.

Toma fotografías atractivas

Las fotografías de tu piso son cruciales para llamar la atención de los futuros inquilinos. De nada sirve que hayas arreglado la vivienda si nadie sabe que existe. El 80% de las visitas y contactos de clientes, se dan en las primeras posiciones de los portales inmobiliarios.

Si vas a fotografiar pequeños espacios, lo mejor es que tomes las fotos desde un ángulo que permita ver todos los elementos. Utiliza para ello un objetivo de 24-28mm de distancia focal para poder abarcar el mayor ángulo posible sin deformar la imagen.

Cuando vayas a subir las fotos a los portales, pon en primer lugar la que muestre el espacio más atractivo de la vivienda. Puede llegar a ser la única que vean los visitantes del portal o los que reciban las alertas en su correo electrónico. Cuanto mejor sea esa foto, mayor es la probabilidad de que vean la página de detalle de tu vivienda.

Quiero alquilar mi piso ¿qué debo de saber?

El número de personas que poseen pisos en alquiler no deja de crecer. Cada vez aparecen más propietarios que buscan rentabilizar su patrimonio invirtiendo en viviendas para alquilar. En Barcelona y Madrid, el 40% de la personas que compran un piso es para destinarlo al alquiler. En las demás ciudades de España, ronda entre el 30%.

A la hora de poner un piso en alquiler, lo que buscas es obtener la mayor rentabilidad dentro de unos márgenes de bajo riesgo y alta seguridad. Si es la primera vez que alquilas tu piso, es muy común que te surjan diferentes interrogantes. Es por eso que en este artículo te mencionamos los primeros pasos que debes de dar.

¿Qué trámites debo de hacer?

Lo primero que debes hacer es conocer todos los trámites legales para poner un piso en alquiler. Es necesario que tengas todo en orden para que no te encuentres con algún obstáculo legal en el camino. Ya que te puede impedir seguir adelante. Como primer punto, la legislación obliga a que la vivienda cuente con cédula de habitabilidad y certificado energético.

El certificado energético tiene una duración de diez años y su clasificación va desde la A (mejores niveles de eficiencia) hasta la G (mínimos). A la hora que publiques un anuncio de la vivienda en alquiler es conveniente que incluyas este dato. Algunos portales priorizan las viviendas con certificado a las que no lo tienen o dicen que está en trámite. Si decides alquilar tu vivienda sin este certificado, te pueden poner una multa que va entre 300 y 6.000 euros.

La cédula de habitabilidad garantiza que la propiedad cumple con los requisitos mínimos para ser destinada a uso residencial. Acredita que la propiedad tiene los elementos básico como agua, energía, etc. Y también que tiene una superficie útil para poder vivir, que es como mínimo de 36 metros cuadrados. Recuerda que es obligación del propietario que la vivienda esté en todo momento en condiciones de habitabilidad.

En algunas comunidades autónomas debes de disponer también de una licencia de primera ocupación. Se trata de una licencia que el ayuntamiento concede al promotor de la vivienda. La concede únicamente si la obra terminada cumple con los requisitos que han sido establecidos en la licencia de obras.

¿Qué documentos le debo de pedir al inquilino?

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar una fianza equivalente a una mensualidad del piso en alquiler. Esto sirve para que al finalizar el contrato puedas cubrir gastos de reparación. Las reparaciones que cubre la fianza son las que surgen por el mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Una vez cobrada la fianza, estás obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Al finalizar el contrato, y si no haces uso de ella, debes de solicitar su reintegro. De no hacer estos trámites en el plazo convenido, puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

Además del mes de fianza, la ley también permite que puedas solicitar garantías adicionales. Estas garantías cubren los posibles impagos. Pueden ser por ejemplo meses adicionales de fianza, adelantos o avales. De esta forma, si el inquilino te deja de pagar, el avalista será el responsable de las deudas.

Garantías adicionales

En caso del aval bancario, lo normal es pedir que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que al exigir dicho aval se hará más difícil que alquiles el piso. Muchos posibles inquilinos renunciarán, bien por su alto coste financiero o por las dificultades en que el banco se lo conceda. En muchos casos el banco puede solicitar al inquilino que aporte un depósito del mismo importe como garantía del aval. Tienes que fijarte en las condiciones de cancelación y la duración de los avales. Ya que no debe de ser nunca inferior a la del contrato.

Otra opción, es que el inquilino te adelante unos meses de alquiler. Usualmente se pide que haga un adelanto de 6 meses. Hay que tener en cuenta sin embargo, que esto no supone garantía alguna, una vez transcurrido el plazo adelantado.

Es recomendable también que pidas al posible inquilino sus últimas nóminas y su contrato laboral. En caso de autónomo pide el certificado de retenciones. De esta manera puedes tener un indicador más de solvencia del inquilino.

¿Qué obligaciones tiene el inquilino?

A la hora de hacer el contrato de alquiler, existen ciertas responsabilidades y gastos que los debe de pagar el inquilino. Uno de ellos es el ITP. Este impuesto se devenga entre otros casos, cuando se alquila una vivienda. El ITP se debe de pagar a Hacienda en un transcurso de 30 días laborales, desde que se firmó el contrato. El importa de este valor varía dependiendo de la Comunidad Autónoma. El impuesto ronda entre el 6-10% sobre el total de renta a pagar durante el contrato de alquiler.

Otra de las obligaciones del inquilino es el pago mensual de la renta en el plazo establecido, o hasta día 5 de cada mes en caso de no figurar en el contrato. Si empiezan a surgir impagos, puedes interponer una demanda judicial. Esto se puede hacer a partir del día 10 de impago, aunque la resolución y ejecución de la sentencia tardará normalmente entre 8 y 12 meses. Es por este caso también que es recomendable que tengas un seguro de impago que te cubra de este tipo de incidentes.

¿Quién paga qué en un piso de alquiler?

Es muy común que surjan conflictos entre inquilinos y caseros cuando llega el momento de asumir el pago de algún desperfecto o avería en el piso. Es por ello que queremos dejar claro en este artículo quién paga qué en un piso de alquiler.

Este tipo de reparaciones conllevan un gasto importante. En España se gastan anualmente alrededor de 1.250 de millones de euros en reparaciones de viviendas y más del 20% se da en pisos de alquiler. Los problemas más comunes son por daños por agua (37%), roturas de cristales (21%) y desperfecto eléctricos (8%).

quien paga que

Normativa general

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que “es obligación del casero hacer todos los arreglos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre y cuando el desperfecto del piso en alquiler no haya sido producido por el inquilino. Y esto sin elevar la renta mensual.

Las pequeñas reparaciones producidas por un desgaste de uso ordinario, la LAU menciona que esos gastos son del inquilino.   

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Las reparaciones que son superiores a 150 euros, por lo general corren por cuenta del propietario. Siempre y cuando se deban al desgaste habitual, salvo que haya sido causada por el inquilino. Por ejemplo, reparaciones de las instalaciones de luz y agua, electrodomésticos o caldera, las debe de pagar el casero. También debe asumir  la conservación del techo del piso, los suelos y paredes.

Si llegara a aparecer una plaga por el mal funcionamiento de tuberías o por los alrededores del edificio es posible que incluso el Ayuntamiento sea el responsable o la comunidad de vecinos.

Es importante mencionar que si el casero debe de hacer una obra de forma urgente y dura más de 20 días, el casero debe de disminuir la renta en proporción a la parte del piso que no se pueda utilizar.  

¿Quién paga las pequeñas averías?

Los pequeños arreglos por el uso cotidiano del piso en alquiler, es el inquilino quien debe costear esos arreglos. Por ejemplo, cambiar una bombilla, arreglar la correa de la persiana o arreglar los orificios en la pared por los cuadros. Este tipo de arreglos que son menores de 150 euros, son consideradas pequeñas reparaciones de acuerdo a la jurisprudencia. Por lo general es el inquilino quien las asume. Pero también en algunos casos es posible que el propietario y el inquilino lleguen a un acuerdo. En los acuerdos se establece sobre quién sea responsable de esos gastos. Estos tipo de aspectos se pueden detallar en el contrato de alquiler, para que no hayan malos entendido.

¿Quién paga las averías por el mal uso?

Si son daños causados por el mal uso o por algún descuido del inquilino, él es responsable de los gastos. Por ejemplo, estropear un electrodoméstico por no saberlo usar correctamente, o romper un cristal o producir un atasco en los desagües por un mal uso. En caso que el inquilino no se haga responsable de este tipo de reparaciones, podrán ser descontados de la fianza al finalizar el contrato.

La LAU habla sobre pequeñas reparaciones y desperfectos. Pero no profundiza ni da una lista exacta sobre qué le responde a cada uno. Para evitar  malos entendimientos entre las dos partes, es importante leer y comprender el contrato de alquiler antes de firmarlo. En el contrato se pueden establecer ciertas pautas relacionadas a estos sucesos. También, para que no surjan gastos imprevistos, es recomendable contratar un seguro que cubra este tipo de reparaciones. De esta manera se reducen los enfrentamientos entre casero e inquilino y se tiene un respaldo que cubra esos daños.      

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

Cuando se habla de IBI y de otras tasas municipales como la recogida de basuras, los propietarios están obligados a pagarlas. El propietario también está obligado a dar de alta los suministros y asumir los gastos que eso conlleva. Igualmente es su responsabilidad el pago de la comunidad de vecinos. En cualquier caso, es imprescindible revisar lo que dice el contrato, ya que en el mismo se ha podido estipular que sea el inquilino quien asuma alguno o todos estos gastos.

Por otra parte, al inquilino se le cobra el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales. Y debe de pagar la renta mensual más los gastos de los suministros.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

Invertir en la compra de una vivienda para luego ponerla en el mercado de alquiler es una opción muy atractiva para los pequeños y medianos inversores. El porcentaje de inversores que deciden comprar un piso para alquilar, se ha disparado. De hecho tres de cada diez españoles optan por la compra de un piso con el fin de alquilarla por la rentabilidad que ofrece.

Comprar un piso para alquilar ofrece actualmente una rentabilidad bruta del 7,8% según idealista. Esta dato ha ido incrementando paulatinamente desde 2013.

rentabilidad por alquiler

Pese a estos buenos datos, de cara a maximizar los beneficios y reducir los riesgos que existen en toda inversión inmobiliaria, es necesario conocer los factores que influyen en los mismos. De esta forma se tiene una mejor idea si es factible comprar un piso para alquilar.

Lo primero de todo es entender de qué está compuesta la rentabilidad bruta del alquiler. Ésta es la suma de los ingresos por alquileres y de la subida esperada del precio de venta del inmueble. Así que en función del perfil del inversor, se hace necesario mirar más a una u otra.

En términos generales se podría decir que la rentabilidad por alquiler es más segura que la rentabilidad por plusvalías, en la medida que las oscilaciones de la renta son normalmente menores y en pocos casos a la baja. Por otro lado la rentabilidad por plusvalías puede dar ganancias muy superiores a corto plazo si se elige bien el momento y el inmueble.

Una vez entendidos los componentes que forman la rentabilidad de un inmueble en alquiler, se hace necesario responder a dos preguntas fundamentales para planificar una inversión inmobiliaria: ¿dónde? y ¿qué?

Ciudades y barrios más rentables (el dónde)

Es imprescindible conocer cuáles son las ciudades y zonas que ofrecen una mejor oportunidad de negocio. La rentabilidad de los pisos en alquiler varía dependiendo de la ciudad e incluso dependiendo del barrio y de la calle de la vivienda.

Si bien es cierto que los precios de alquiler más elevados se encuentran en ciudades como Madrid y Barcelona, su rentabilidad como inversión no es tan elevada debido a que los precios de compra de esas viviendas también ha subido mucho.

De hecho, entre las ciudades que ofrecen actualmente una rentabilidad más alta se encuentran Valencia (8,7%), seguido por Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7,0%). Los precios de la compra en Valencia se han mantenido mientras que los alquileres han crecido, eso explica que se sitúe en primer lugar. Madrid tiene una rentabilidad del 6,3% y Barcelona del 6,0% de acuerdo a cálculos de Solvia. Las ciudades con las rentabilidades más bajas son San Sebastián (4,2%) y Orense (4,3%).

Zonas más rentables

En cuanto a las zonas más rentables en cada ciudad, hay que estar atento a los cambios demográficos y urbanísticos que van sufriendo cada ciudad. Por ejemplo, en el caso de Valencia, Poblats Marítims es el barrio que ofrece la rentabilidad más alta (14%), en gran parte debido a la apertura de las principales avenidas de la capital que llevan hacia el mar.

Después de Valencia, le siguen zonas de Sevilla. Comprar un piso para alquilar en Sevilla, ofrece altos margenes de rentabilidad. Las zonas más rentables son Isla de la Cartuja (12,45%) y Cerro-Amate (10,25%). Con un piso en alquiler se obtiene una renta media de 815 euros al mes.

En algunos distritos de Madrid es posible alcanzar una rentabilidad del 10%. Por ejemplo, en Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas que son zonas más obreras. En cuanto Barcelona, es la ciudad de España con los alquileres más altos. A pesar de la alta demanda de alquiler y sus elevadas rentas, los precios de venta también son altos, por lo que merma su rentabilidad. A pesar de ello en Horta-Guinardó y Nou Barris, es posible obtener una rentabilidad bruta del 8%.

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Tipo de activos más rentables (el qué)

Los locales comerciales siguen siendo el producto que genera una mayor beneficio. Comprar un local para luego alquilarlo ofrece una rentabilidad del 8,4%. Por lo que es superior a la rentabilidad que ofrecen las viviendas (7,8%). La rentabilidad mayor de locales comerciales se encuentra en Pontevedra (10,7%), Córdoba (9,5%) y Zaragoza (9,4%).

Seguido de los locales comerciales, se encuentra el sector residencial.  Por primera vez está delante del de inversión en oficinas en lo que a volumen se refiere. Un estudio de la consultora CBRE destaca que el sector residencial fue en el que más se invirtió en el 2017 con el 29% de la inversión inmobiliaria. En comparación con el 28% en oficinas. De hecho, en Madrid y Barcelona, la compraventa de viviendas para alquiler representa ya alrededor del 40% de las compras de viviendas. Mientras que en las demás ciudades ronda el 30% de las compras.

La inversión residencial

Si nos centramos en la inversión residencial, hay que tener clara la tipología de viviendas en las que invertir. La rentabilidad depende de características como el número de habitaciones, el estado en el que se encuentra o si el edificio cuenta con ascensor.

Por lo general, los pisos con una o dos habitaciones suelen ser más rentables que los que con tres. Y más aún si el piso es de menos de 60 metros cuadrados. Aunque esto va de la mano con la zona en la que está ubicado el piso. Ya que si el piso se encuentra en un barrio universitario, es mejor que el piso sea amplio y con al menos 3 – 4 habitaciones. Porque de esta manera es más rentable alquilar el piso por habitaciones a los estudiantes.

Respecto al estado de la finca, una vivienda en un edificio sin ascensor obtiene una rentabilidad media del 8,7% a comparación de una que sí tenga con un 6,5%. Esto se explica porque el precio de compra de un piso sin ascensor es bastante más bajo, sin que el precio de alquiler se resienta tanto. El estado de la vivienda también hay que tomarlo en cuenta. Porque si se necesita hacer una reforma significa que hay que hacer una inversión que puede compensar por la subida del precio del alquiler resultante.

Podemos concluir diciendo que cada inversor es distinto y posee diferentes capacidades y necesidades de inversión. Por lo que antes de pensar en comprar un piso para alquilar, lo recomendable es valorar la oportunidad de inversión con los puntos mencionados. Y en lo posible, hacer una consulta con expertos en la gestión de alquileres y valoraciones inmobiliarias, para evitar sorpresas. 

¿Qué gastos me puedo deducir como propietario de un piso en alquiler?

Como todos sabemos, el miércoles 4 de abril empezó la campaña de la declaración de renta 2017. La fecha límite que tienen los contribuyentes para presentarla es el próximo 2 de julio. Si eres propietario de un inmueble en alquiler, debes declarar el uso de esa vivienda así como los ingresos que te genera. Pero también hay una serie de gastos que puedes deducirte. En este post te explicamos cuáles.

declara la renta

Hoy en día existen, según Idealista, 2,2 millones de caseros que declaran ingresos inmobiliarios en su declaración de la renta. Y es una cifra que sigue incrementando. Es obligación de estos caseros declarar sus viviendas en alquiler. En cuanto a los ingresos a declarar, la Ley del IRPF menciona que se pueden reducir en un 60%. Los alquileres vacacionales o de temporada no pueden disfrutar este beneficio fiscal por no ser considerados como vivienda habitual y permanente de los inquilinos. Pero es importante mencionar que esta reducción se aplica únicamente si la diferencia entre ingresos y gastos resulta en un rendimiento neto positivo.  

Qué gastos del alquiler son deducibles

  • Los saldos de dudoso cobro

Cuando hablamos de saldos dudosos, nos referimos a los impagos de los inquilinos. Esos impagos debes declararlos como ingresos a pesar de no haberlos cobrado. Para poder declararlos también como gasto deducible tiene que haber transcurrido más de 6 meses entre el primer cobro impagado y el final del período impositivo. Si ya has puesto una demanda de desahucio o el deudor se halla en situación concursal, no aplican los 6 meses. Porque es una prueba oficial que los saldos son dudosos. En caso que después se cobre una parte de las deudas o la deuda completa, debes declararla como ingreso de capital inmobiliario.

  • Los pagos de suministros y servicios

Puedes deducir también las facturas de suministros del piso, por ejemplo luz, agua, gas, etc.. Para ello dichas facturas han de estar a nombre del propietario, no del inquilino. En caso de que la vivienda sea parte de una urbanización o edificio, puedes desgravarte también los gastos comunes como portería, vigilancia, administración de la finca, etc.

  • Gastos de mantenimiento y conservación

Comprende todos aquellos gastos que se hacen regularmente para conservar la vivienda en perfectas condiciones. Por ejemplo, la pintura, barnizado, arreglos de fontanería o eléctricos o cualquier otra reparación de deterioros o averías. No se incluyen por lo tanto los gastos derivados de mejoras o las ampliaciones del piso en alquiler.

  • Los gastos para formalizar el contrato de alquiler

En estos están incluidos la cesión o constitución de derechos, los de defensa de carácter jurídico siempre y cuando estén relacionados a los bienes, etc.  

  • Tributos y tasas municipales

Como propietario de la vivienda debes de pagar una cantidad de impuestos y tasas que se relacionan con el inmueble, por ejemplo el IBI. Y en cuanto a las tasas municipales, debes de hacer un pago por la recogida de basuras. Todos esos gastos son deducibles de los ingresos del alquiler.

  • Seguros de impago y riesgos de la vivienda

Si has contratado un seguro que te cubre los cobros de inquilinos y se hace cargo sobre los impagos de renta, también tienes la oportunidad de poder deducir el importe de esas primas.

  • Intereses de hipoteca y amortización de vivienda

El porcentaje de amortización deducible es del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral. En ambos casos no se debe de incluir el cómputo del suelo. En el recibo del IBI puedes ver desglosado el valor catastral total del inmueble.

¿Cuánto debo pagar a Hacienda?

El funcionamiento del impuesto establece que se ha de declarar el rendimiento neto de la vivienda (ingresos menos gastos deducibles). Y a ese rendimiento se le aplica una reducción del 60% obteniendo un rendimiento neto reducido (igual al 40% del rendimiento neto).

Pongamos de ejemplo que tienes un piso que te costó 160.000 euros con financiación hipotecaria y obtienes una renta de 800 euros al mes. Por lo que en el año hace un total de 9.600 euros. Además de esto, has hecho un cambio de caldera que costó 500 euros.

Ejemplo práctico:

  • Intereses de hipoteca: 1.700 euros
  • Gastos de amortización: poniendo de ejemplo que el valor catastral es del 55%, sobre el 3% de 160.000 euros es 2.640 euros
  • Formalización de arrendamiento: 120 euros
  • IBI: 300 euros
  • Tasa municipal: 100 euros
  • Seguro de impago y riesgo de la vivienda: 150 euros
  • Gastos de mantenimiento y conservación: 500 euros
  • Cobros de suministros: 1.680 euros
  • Impago de inquilino: 800 euros

Por lo que los ingresos íntegros son de 9.600 euros y los gastos totales a descontar son de 6.310 euros, haciendo un rendimiento neto de 3.290 euros. A eso le aplicamos el 60% de reducción, obtienes 1.316 euros de rendimiento neto reducido.

Hay que recordar que las rentas obtenidas por el alquiler hay que declararlas como rendimiento del capital inmobiliario y no como actividad económica. Ya que si la aplicas como actividad económica no tendrás el derecho de aplicar el 60% de reducción.  

Si haces la declaración por la web, puedes ver aquí los pasos a seguir. Recuerda revisar el borrador de la declaración para verificar que no has omitido información o si has detectado algún error. Pero si presentas la declaración y después recuerdas esto, deberás solicitar una auto-liquidación complementaria que no tiene coste extra. Esto debe de hacerse antes de las fechas límites. En caso de presentarla después del plazo establecido, tendrás un recargo entre el 5% – 20% sobre el total a ingresar. Esta multa puede incrementar incluso hasta el 150%. Pero solo si Hacienda es quien notifica que no se a mostrado la declaración en las fechas establecidas.

¿Cómo fijar el precio del alquiler?

El precio medio de alquiler ha aumentado significadamente desde 2015. En el 2017 el precio medio estaba por encima de los 8 euros/m2 según fotocasa tras haber experimentado el incremento anual más alto de todo el histórico de su índice. Es un panorama muy halagüeño para los propietarios. Pero la pregunta que muchos de ellos se hacen es ¿cómo fijar el precio del alquiler?

Si recientemente ha finalizado el contrato de alquiler de tu piso, tienes una buena oportunidad para actualizar el precio del mismo. Así puedes obtener una rentabilidad mucho mayor. Sin embargo debes evitar un exceso de optimismo. Como trataremos en otro post, el riesgo de poner un precio demasiado elevado puede suponer un perjuicio mayor que el posible aumento de ingresos.

fijar precio alquiler

Factores a tener en cuenta 

A continuación te explicamos los factores que debes tener a la hora de fijar un precio de alquiler realista.

  1. Ubicación

¿En qué zona está ubicado tu piso?. La locación es crucial para el precio de la propiedad, suponiendo hasta un 40% del valor del inmueble. Por lo general los pisos que están en zonas céntricas tienen un valor más alto. Ya que los inquilinos tienen mejores servicios y comercios. Sin embargo ese factor se puede contrarrestar por la proximidad de estaciones de metro y autobús, especialmente si se trata de puntos de conexión de varias líneas. La cercanía de zonas verdes, infantiles, hospitales, comercios, etc. también influyen en el precio.

  1. Superficie

Normalmente el precio se fija proporcionalmente a los metros cuadrados que dispone el piso. Especialmente a su superficie útil -excluyendo los elementos comunes-. Sin embargo, en muchas ocasiones es más importante que el piso disponga de una buena distribución que le permita tener un buen número de habitaciones y cuartos de baño. Normalmente se va a alquilar por un mayor precio un piso de 3 habitaciones de 70 m2 que un piso de 2 habitaciones de 75 m2.

  1. Estado de la propiedad

¿Cómo está el edificio y la vivienda?. Los pisos que están reformados, con zonas comunes como piscina, portero, garaje, etc. justifican un precio entre un 20% y 30% superior a la media de la zona. Es por ello que es clave comparaciones con otros pisos cercanos antes de tomar una decisión. Para este punto es importante ser lo más objetivo posible. Hay ponerse en los pies de los posibles inquilinos visitando los portales en los que anunciarás tu piso.

Cómo hacer comparativas de precio de alquiler

Para guiarte sobre cómo fijar los precios del alquiler, debes de investigar sobre la situación del mercado de alquiler en la zona en la que está ubicada la vivienda. Conocer la oferta y la demanda es básico para saber el precio que puedes pedir. Para ello te recomendamos que utilices las siguientes herramientas gratuitas:

  1. Portales y agregadores inmobiliarios

La renta que pides por tu inmueble ha de ser competitiva con la oferta existente en la zona. La mejor forma de verlo es ponerte en los pies del inquilino y visitar los portales y agregadores inmobiliarios que visita. Los principales portales inmobiliarios en España son: Idealista, Fotocasa, Habitaclia y EnAlquiler. En esa búsqueda has de filtrar los inmuebles más similares a tu piso. Tanto en cuanto a número de habitaciones como principales características (estado del piso, muebles, parking, zonas comunes). Es precisamente por ello que resulta recomendable visitar también las páginas de agregadores inmobiliarios. Ya que tienen una oferta normalmente más amplia al juntar el listado de pisos de varios portales. Los principales agregadores en España son Trovit, Mitula y Nestoria.

  1. Herramientas de estimación del precio de una vivienda

En el mercado se encuentran disponibles varias herramientas que ayudan a estimar el precio de venta y alquiler de un inmueble en base a tencnologías de big data como de inteligencia artificial. La más fiable y premiada en España es la de UrbanDataAnalytics, que se puede usar aquí. Otros proveedores de valoraciones online son: idealista/data (de pago), trovimap (gratuita) o, tinsa.

Con todo ello esperamos que puedas hacer una estimación ajustada del precio que puedes cobrar por tu piso de alquiler. Pero si aun así no estás seguro o quieres tener una mayor tranquilidad, siempre puedes acudir a profesionales del sector para que te aconsejen.

¿Cómo asegurar la rentabilidad de un piso en alquiler?

Este artículo ha aparecido anteriormente en el blog de enalquiler.com

¿Cómo asegurar la rentabilidad de un piso en alquiler?

La rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler en España ronda el 4%. Muy apetecible. Pero diversos riesgos pueden reducir esa rentabilidad hasta en un 90%. ¿Cuáles son y cómo evitarlos? A continuación lo explicamos.

inquilinos solventes

La rentabilidad media bruta de las viviendas de alquiler en España es del 4,2% anual según datos del Banco de España. Sin embargo, esa rentabilidad se puede ver muy mermada a causa de los principales riesgos del inversor inmobiliario: sufrir un impago, tener períodos prolongados con el piso sin alquilar y tener que afrontar reparaciones imprevistas. Estos riesgos pueden suponer una merma de la rentabilidad bruta de entre el 15% y el 90%, dejando la rentabilidad real neta por alquiler entre el 3,6% y el 0,4%.

Hay diversas propuestas en el mercado que ayudan a mitigar alguno de esos riesgos y que están cada vez más extendidas: los seguros de impago, las empresas de alquiler seguro y, recientemente, han surgido nuevas iniciativas proptech que -apoyadas en el uso de nuevas tecnologías- cubren la totalidad de los mismos como es el caso de Rentuos.

Por qué Rentuos garantiza la rentabilidad de tu alquiler

Rentuos alquila y gestiona pisos de alquiler garantizando al propietario el cobro de la renta desde el primer día independientemente de que se sufra ninguno de los imprevistos mencionados.

  • Consigue inquilinos fiables y solventes – si el inquilino da algún problema, Rentuos responde por él.
  • Cobra el alquiler de forma puntual – Rentuos paga cada mes. Tanto si el inquilino se retrasa en el pago como si el piso se ha quedado vacío. Rentuos es el único proveedor en España que ofrece esa garantía durante el tiempo que se busca un nuevo inquilino.
  • Gestiona y asume los gastos del alquiler – Rentuos se encarga de principio a fin de cualquier incidencia que pueda surgir en la vivienda. Sin que el propietario tenga que pagar nada por los arreglos ni realizar ninguna gestión.

Qué ahorro supone Rentuos

  • Si hay un impago del alquiler – El tiempo medio de un desahucio en España está por encima de los 8 meses. Eso conlleva que el importe medio adeudado en pisos de alquiler ascienda a 6.400€ según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Para el 4,5% de los propietarios que sufren un impago al año -atendiendo a estimaciones de Mapfre- esto representa una caída media de la rentabilidad bruta del 75%.
  • Si el piso queda vacío – Según un estudio realizado por la socimi VBARE, el tiempo que se necesita para alquilar una vivienda ronda entre los 3 y 4 meses de media en España. Teniendo en cuenta que la duración real de un contrato de alquiler ronda los 30 meses, quiere decir que un piso de alquiler está un 10% del tiempo desocupado. Esto supone consiguientemente un 10% menos de ingresos a descontar a la rentabilidad bruta.
  • Si surgen gastos de mantenimiento – Los gastos de mantenimiento son tan diversos como inesperados. Un cambio de caldera puede suponer 1.500€, el cambio de un electrodoméstico roto 500€, o dar una mano de pintura tras la finalización de un contrato, 900€. Es fácil que, por diversas reparaciones, el coste de mantenimiento de un piso ascienda a 400€/año, lo que supone un 5-6% de la rentabilidad bruta.

Cómo compara Rentuos con otras opciones de alquiler seguro

Gracias a Rentuos el propietario sigue cobrando su renta:

  • tanto en caso de impago hasta la resolución de la sentencia de desahucio,
  • como durante los períodos de desocupación hasta encontrar un nuevo inquilino solvente,
  • como en caso de que haya que afrontar gastos de mantenimiento del piso.
    comparativa rentuos vs alquiler seguroY es que Rentuos no sólo se encarga de la búsqueda de inquilino y de la gestión de incidencias tal y como hacen otros gestores de propiedades, sino que también permite al propietario despreocuparse de la rentabilidad de su inversión sabiendo con seguridad la renta que va a obtener por su piso de alquiler, pase lo que pase.

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o llama al 93 515 25 88