El Gobierno aprueba un nuevo Real Decreto del alquiler

consejo de ministros - carmen calvo

Tras el intento fallido de diciembre, el Gobierno promulgado un nuevo Real Decreto con el fin de facilitar una mayor accesibilidad de la vivienda de alquiler. Al contrario que con el anterior, esta vez se ha diseñado con el visto bueno de sus socios de gobierno. Es por ello que -salvo sorpresas- éste real Decreto sí que debería ser ratificado por la comisión permanente del Congreso.

Muchas de las medidas son similares a las del Real Decreto que estuvo en vigor entre el 19 de diciembre y el 23 de enero. Sin embargo hay varias novedades que pasamos a detallar a continuación. Cabe reseñar que entre ellas, finalmente no se encuentra la limitación del precio del alquiler, ni la bonificación del IBI a propietarios que alquilen a un precio más bajo.

¿Qué cambios se retoman del anterior Real Decreto?

Dentro de los cambios que ya se promulgaron en el Real Decreto, destaca el aumento del plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años. En el caso de que el propietario sea una empresa, ese plazo se extiende a los 7 años. De la misma manera, se vuelve a ampliar el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años

En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, esto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible por lo tanto cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como una de las mejores opciones posibles para protegerse en un impago.

También se vuelve a establecer que en el caso de que el arrendador sea una empresa, deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Sin embargo -en comparación con el Real Decreto anterior- esta vez no se da la opción de que se el arrendatario pacte la posibilidad de pagar esos honorarios. Se responde así a las críticas de que dicha posibilidad acabara imponiéndose sin que el inquilino tuviera poder de negociación real para evitar el pago de los honorarios.

Otro de los temas que retoma esta nueva legislación es conseguir un mayor control sobre las viviendas destinadas al alquiler turístico. Se permite que las comunidades de propietarios puedan denegar destinar viviendas a este uso siempre que cuenten con una mayoría de 3/5. Con esa misma proporción, podrán asignar más gastos comunes a esos propietarios.

¿Qué novedades aporta frente al anterior Real Decreto?

Para que este Real Decreto sí que sea validado en el Congreso, el Gobierno ha tenido que introducir alguna novedad respecto a la versión original. Entre ellas destaca un grupo de medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en casos en los que un fondo compre su piso.

Por un lado, el fondo estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque éste no esté inscrito en el registro de la propiedad. De esta forma se trata de paliar los abusos detectados por algunos fondos han aprovechado ese resquicio legal para no asumir plazos ni condiciones de los contratos que los inquilinos habían firmado con el propietario inicial de las viviendas en las que vivían.

La segunda novedad en este ámbito tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, los inquilinos no pueden ejercer ese derecho. Sin embargo el nuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones públicas podrán ejercer el derecho de tanteo. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque de pisos, el Ayuntamiento, por ejemplo, podrá optar a comprarlo con preferencia sobre el comprador privado.

Medidas sobre el control de precios

El segundo bloque de novedades se refiere al control de precios. Si bien el Gobierno ha descartado establecer un límite de precios como proponía Unidos Podemos, sí que se pone freno a la subida de precios durante la vida del contrato. Así el Real Decreto contempla que el incremento anual en un contrato en vigor no podrá exceder la variación anual del último IPC publicado. Se evita así referencias a otros índices como el arca, que no hacían otra cosa que potenciar la subida de precios.

Adicionalmente, la nueva norma recoge la creación, en los próximos 8 meses, de un sistema estatal de índices de precios de alquiler de vivienda basados en las fianzas depositadas en organismos públicos. Sin duda se trata de una medida importante  ya que dotará de transparencia a un mercado opaco. Hay que tener en cuenta que actualmente, la gran mayoría de estudios se basan en estadísticas de portales inmobiliarios. Sin embargo estos portales no tienen acceso a precios de transacción reales, sino a los precios demandados por los propietarios. Esa referencia inflaciona por sí sola el mercado, ya que es la que toman nuevos propietarios a la hora de poner su piso en alquiler.

Tampoco hay que descartar que se pueda tratar de un primer paso para en un futuro establecer límites de precio, una vez se cuente con estadísticas fiables.

¿A quién afecta?

Como todo decreto, las medidas establecidas entraran en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE. Visto que no ha sido publicado el sábado posterior al Consejo de Ministros, se espera que esto ocurra durante la primera mitad de marzo.

Hay que tener en cuenta en todo caso, que este decreto afectará a los contratos que se firmen a partir de dicho momento, y no tendrá efecto retroactivo o sobre los contratos que están ahora en vigor.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

En Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares, a pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Por ello es por lo que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡Únete aquí!

Un comentario en “El Gobierno aprueba un nuevo Real Decreto del alquiler”

  1. Esta bien que se pongan limites a las grandes empresas, pero muchos propietarios particulares pueden sobrevivir cuando son mayores gracias al alquiler de alguna vivienda y asi suplementan su exigua pension . 5 años me parece demasiado tiempo sin poder aumentar el alquiler.
    .

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.