En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios

Jose Luis Abalos - Ley del Alquiler

El Gobierno acaba de publicar las medidas para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible adoptadas en el Consejo de Ministros del 14 de diciembre. Estas medidas se detallan en un Real Decreto Ley que ha sido publicado este martes 18 de diciembre. Tras haberlo analizado, pasamos a resumir las 6 cosas que debes saber sobre la “nueva ley del alquiler”. Una vez repasado el Real Decreto, hemos actualizado esta publicación con algún detalle en cursiva.

Por qué cambia la Ley

Según el Ministro de Fomento, José Luis Ábalos, estas medidas buscan “acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes”. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

A quién afecta

Lo primero de todo es aclarar que las medidas que ahora pasamos a detallar, sólo afectarán a los contratos firmados una vez el Real Decreto esté vigente. Esto será a partir del 19 de diciembre de 2018.

En cualquier caso se contempla que los contratos anteriores -siempre que las partes estén de acuerdo- puedan “adaptarse al régimen establecido en este real decreto-ley”.

También es importante saber que las medidas no afectan por igual a arrendatarios según sean personas físicas o empresas. Con ello se quiere limitar los efectos negativos que pudieran tener los grandes fondos o Socimis en los precios del alquiler.

En qué afecta al arrendatario

1. Como medida de mayor calado, aumenta el plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Ese plazo es el que se llama “prórroga obligatoria”. Hay que tener en cuenta que los precios en ese tiempo sólo podrán subir conforme a las condiciones que se pacten inicialmente en el contrato, que suele ser en la mayoría de los casos en base al IPC. Si no se pactara una revisión de rentas en el contrato, no será posible actualizar las rentas. Si se pacta una actualización, pero no se define la manera de calcularla, ésta se realizará en base al Índice de Garantía de Competitividad.

2. También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo por el que se amplía automáticamente el contrato una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

3. En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, ésto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como casi la única opción posible para protegerse en un impago.

4. En el caso de que el arrendador sea una empresa, deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esta medida no es tan extrema como la de otros paises europeos donde las agencias no pueden cobrar honorarios a los inquilinos en ningún caso.

5. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la mejora de la vivienda en el transcurso del contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

6. El alquiler de primera vivienda queda exento del pago del ITP. Este impuesto se estaba aplicando en un número limitado de Comunidades Autónomas (como por ejemplo Cataluña). A partir de ahora, para los nuevos contratos, no habrá que pagarlo en ninguna.

Qué medidas no contempla la ley

El Gobierno ha descartado por ahora poner límites a los precios del alquiler a pesar de haberse comprometido a ello con Podemos. Si bien ha adelantado que podría incorporar dicha medida al decreto-ley en la fase de enmiendas parlamentarias.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

comparte tu opinionEn Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares. A pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Es por ello que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡participa aquí!

4 opiniones en “En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios”

  1. Si en el Gobierno en el trámite parlamentario, cruza la linea de limitar el precio de los alquileres. Lo considero totalmente fuera de lugar, toda vez que estaria metiendose en un terreno que no le corresponde, la ley de la oferta y la demanda es la que manda. Cuando hemos tenido que bajar los alquileres nadie se ha preocupado, como tampoco con las subidas del I.B.I., comunidad, etc.

  2. Si la vivienda deja de ser atractiva para el inversor, a la larga bajará la oferta mientras la demanda continuará subiendo…. día uno en la facultad de económicas: poca oferta+mucha demanda= subida de precios…
    O se incentiva y ayuda al inversior o provocarán el efecto inverso al pretendido… lo mismo con la ley de la Alcaldesa Colau en Barcelona y su 30% de vivienda social en cada nueva promoción o gran reforma…

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