Finalización de contratos de alquiler. Todo lo que necesitas saber

Cuando alquilas un piso, uno de los temas que más dudas suele generar es la finalización del contrato de alquiler. ¿cuál es la vigencia? ¿y las prórrogas? ¿cómo y cuándo se renueva? ¿se puede recuperar la vivienda antes de tiempo? ¿cuál es el plazo para comunicar al inquilino si deseo recuperar el inmueble? ¿qué pasa con la fianza? ¿qué pasa con los suministros?

Antes que nada es importante conocer el plazo de duración y la prórroga legal de tu contrato de alquiler, para esto tendrás que saber en qué fecha se firmó.

Todos aquellos contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen con el Real Decreto-ley 7/2019, el cual establece una duración mínima de 5 años más prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años. En el caso de persona jurídica, la duración mínima es de 7 años y las prórrogas anuales igualmente de un máximo de 3 años.

Esos mismos plazos aplican si el contrato fue firmado entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019. Por lo tanto, durante la vigencia del Real Decreto-ley 21/2018.

Por otro lado, tanto si el contrato de alquiler fue firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 o si se firmó entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019, la duración mínima establecida por la normativa vigente en ese momento era de 3 años más 1 año de prórroga.

¿Qué se debe hacer para que no se aplique la prórroga tácita?

Para que no se aplique la prórroga tácita en el caso de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019) las partes deben de dar un aviso previo:

  • El Propietario debe dar un preaviso al inquilino de 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.
  • El Inquilino debe dar un preaviso al inquilino de 2 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.

Si ninguna de las partes notifica a la otra la voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

En el caso los contratos firmados antes del 5 de marzo del 2019 cualquiera de las partes debe dar un preaviso con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato.

Renovación del contrato de alquiler y tácita reconducción

Una vez finalizada la duración del contrato de alquiler, si el propietario y el inquilino no manifiestan su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorrogará tácitamente hasta un máximo de 3 años. Una vez cumplidos los 3 años de prórroga, es necesario contactar con el inquilino para terminar el contrato o realizar un nuevo contrato. 

Llegado el caso que las partes no manifestaron nada, se entiende que la relación arrendataria continúa por voluntad de las partes, entonces se considera que el contrato ha entrado en tacita reconduccion.

Esta tácita reconducción conlleva que el contrato se siga prorrogando en plazos iguales a lo pactado por el pago de la renta, si se pactó una renta mensual, la tácita reconducción durará un mes, y así sucesivamente hasta que el arrendador comunique la resolución.

Ejemplo práctico:

  • Contrato de alquiler de vivienda firmado el 1 de Julio de 2019.
  • Se pacta una renta de 900 euros pagaderos mensualmente.
  • El inquilino permanece en la vivienda los 5 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite.
  • En fecha 1 de Julio de 2024 (tras esos 5 años), el arrendador no notifica su voluntad de rescindir del contrato, entonces el inquilino permanece en la vivienda los 3 años de la prórroga legal que le permite la LAU vigente, es decir hasta el 1 de Julio de 2027.
  • Si llegada la fecha del 1 de Julio de 2027 no hay comunicación de la finalización del contrato, el inquilino podrá permanecer disfrutando la vivienda, a no ser que se le comunique al inquilino la resolución del contrato en el plazo de los 15 días siguientes.
  • A partir del día 16 de Julio de 2027 (15 después) el contrato entraría en tácita reconducción.
  • La duración de la tácita reconducción al haberse fijado la renta por meses será mes a mes. Es decir, la vigencia del contrato será de mes a mes, hasta que el arrendador le comunique su deseo de darlo por resuelto.

¿Puedo finalizar el contrato y recuperar la vivienda antes de tiempo?

El contrato de alquiler solo se puede finalizar antes de tiempo en los siguientes casos:

  • Por incumplimiento del contrato: Cuando el inquilino no cumple con alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato de alquiler (impago, subarriendo, etc).
  • Por necesidad del propietario: Una vez transcurrido el primer año, solo si la vivienda arrendada es para destinarla a vivienda permanente del propietario o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
    La comunicación deberá realizarse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. ¡Ojo! porque para ejercer esta potestad en contratos firmados a partir del 5 de marzo del 2019, se deberá haber contemplado en una cláusula del contrato.
  • Por desistimiento anticipado del inquilino: Una vez transcurridos 6 meses desde la firma del contrato dando un preaviso de 30 días. Esto sin tener que pagar ningún tipo de indemnización, a no ser que en el contrato se haya pactado una cláusula con algún tipo de indemnización.

¿Una vez finalizado el alquiler cuál es el plazo para devolver la fianza?

El plazo estipulado para la devolución de la fianza es de 30 días a partir de la fecha de finalización del contrato y entrega de las llaves.

Es importante que antes de realizar la devolución de la fianza se revise el inventario normalmente anexado al contrato, para comparar el estado de la vivienda antes y después del arrendamiento. Gracias a esto te será más fácil demostrar qué daños han sido causados por los inquilinos y compensar los daños con la fianza depositada por el inquilino si fuera el caso.

¿Qué pasa con los suministros una vez finalizado el contrato?

Antes de la finalización del contrato es muy importante avisar a los inquilinos de NO dar de baja los suministros contratados, ya que llegado el caso que el inquilino formalice la baja de los suministros, dar el alta de nuevo conlleva un coste importante (de entre 100 y 250€ dependiendo de la compañía y los suministros contratados).

Una vez llega la finalización del contrato, debes asegurarte que no quedan deudas pendientes con las compañías suministradoras. Para ello es importante que tramites rápidamente el cambio de titular para cada suministro y que solicites a los inquilinos salientes una prueba de pago de las últimas facturas.

La solicitud de cambio se ha de realizar por el nuevo inquilino, para hacer esto, el nuevo titular debe llamar a las compañías suministradoras y proporcionar los datos del antiguo titular (NIF, nombre y dirección del inmueble), así como los suyos propios y los de pago. Es importante saber que para hacer este cambio, no debe haber facturas pendientes de pago. De ser así se le pedirá al nuevo titular hacerse cargo de la deuda pendiente.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2020

Si estás buscando un contrato de alquiler actualizado con los cambios de la ley de alquiler vigente (Decreto-ley 7/2019), podrás redactar y descargar tu contrato en el siguiente enlace.

Redactar contrato de alquiler de vivienda 2020

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