Consejos para alquilar un piso a estudiantes

Septiembre es uno de los meses más activos para el alquiler de vivienda a estudiantes. Al inicio de los cursos universitarios, muchos de los estudiantes están en búsqueda de su nueva residencia. De hecho, la búsqueda de pisos entre los meses de agosto a octubre incrementa un 43%.

Muchos propietarios no están convencidos de alquilar su vivienda a este tipo de inquilino. A pesar de que uno de los beneficios de hacerlo es que su morosidad suele ser baja, ya que sus padres son los que pagan sus rentas. En este artículo te damos una serie de consejos para alquilar un piso a estudiantes con la mayor rentabilidad y seguridad posible.

¿Cómo debe de ser la vivienda?

La vivienda debe de cumplir con ciertas características para que sea atractiva a los estudiantes. Generalmente buscan alquileres por un año, por lo que prefieren que la vivienda esté lista para entrar a vivir y no tener que preocuparse por temas de mudanza y buscar mobiliario. Es por ello que el piso debe estar completamente amueblado y con cocina equipada. Si tiene lavadora y lavavajillas mejor aún.

En cuanto al número de habitaciones, lo mejor es que cuente con 3-4 dormitorios. Los pisos que tienen dos habitaciones no suelen ser rentables para el mercado de pisos compartidos.

Otro factor muy importante es la ubicación de la vivienda. Los pisos que están en zonas bien comunicadas por transporte público con el centro de estudio, son las más atractivas para los estudiantes.

Lo más recomendable es que en el precio de alquiler estén incluidos los suministros (energía, agua, gas, internet). Debido a que se trata de alquileres de un año, muchos estudiantes prefieren no tener que gestionar el cambio de suministros y ponerlos a su nombre.

¿Cómo preparar el piso para alquilar a estudiantes?

Como hemos mencionado anteriormente, lo mejor es que el piso esté completamente amueblado y adecuado a sus necesidades. Lo ideal es que cada dormitorio tenga su propia zona de estudio (mesa cómoda, silla y lámpara). De ser posible, que disponga también de un estante para guardar y organizar sus libros y apuntes.

El salón y la cocina son espacios donde se comparte con el resto de inquilinos. Es por ello que es ideal que sean amplios y que estén suficientemente equipados. La cocina debe tener un refrigerador idealmente grande porque es compartido y generalmente cada estudiante utiliza un estante diferente para guardar la comida. Debe disponer también de un microondas.

¿Alquiler por habitaciones o alquiler completo?

A la hora de alquilar un piso a estudiantes, surge la duda de si es mejor alquilar el piso completo o por habitaciones. Si la vivienda se alquila por habitaciones, existe una alta rotación, y es posible que en algún momento queden libres habitaciones. Por lo que no se estará generando ingresos. Además, tendrás que hacer un contrato individual por cada nuevo estudiante, por lo que puede ser más complicado de gestionar.

En cambio, si el piso se alquila completo, se recibe una renta completa todos los meses. En caso que una de las habitaciones se quede libre, será responsabilidad de los inquilinos cubrir esa vacante, por lo que la gestión para el propietario es más sencilla. Además, el contrato de alquiler se rige por la LAU.

¿Qué garantías de pago hay?

La morosidad de este perfil de inquilino generalmente es menor porque en muchos casos son los padres quienes se hacen cargo de las rentas. Aun así, es muy importante fijar una fianza que cubra los posibles daños que se pueden causar. Por obligación se exige un mínimo de fianza equivalente a un mes de renta, aunque es recomendable solicitar un mes más.

Al margen de la fianza, es recomendable solicitar un aval personal o bancario de los padres. En caso que los padres sean los avalistas, ellos deben de firmar también el contrato de arrendamiento, indicando a qué inquilino avalan. Otra opción es adelantar el pago de renta algunos meses, pero esto no da garantías alguna que después de haber transcurrido ese tiempo, los estudiantes seguirán pagando.

¿Cómo encontrar inquilinos?

Existen diferentes portales donde los estudiantes acuden a la hora de buscar un piso o una habitación de alquiler. Entre las más populares están: badi, easypiso, yaencontre, pisos.com.

Easypiso y badi están enfocados principalmente en el alquiler de habitaciones. La publicación en estos portales no tiene ningún coste. En yaencontre y pisos.com se puede publicar tanto un piso completo como una habitación en alquiler, siendo posible publicar gratuitamente hasta dos inmuebles.

¿Merece la pena reformar para alquilar?

El verano es una buena época para plantearnos hacer alguna reforma en nuestro piso de alquiler. Aunque antes de ponerse manos a la obra es posible que nos surjan dudas sobre si merece la pena invertir en reformas. Es por ello importante resaltar se trata de una inversión muy rentable si se sabe realizar correctamente. Una buena reforma incrementa la renta del piso hasta un 30%.  Además, los pisos reformados se alquilan con más rapidez, por lo que los ingresos anuales también aumentan. En este artículo resumimos los aspectos más importantes para asegurar que la inversión es rentable.

¿Cuál es el perfil de mis inquilinos?

Lo primero que se debe tener claro es cuál va ser nuestro público objetivo. A qué tipo de inquilinos nos queremos dirigir. En función del público tendremos más claro el tipo de reformas que valorarán, así como la renta por la que alquilaremos el piso.

El perfil ideal dependerá de factores como el tamaño del piso, su localización y el estado del edificio. Por ejemplo, sabemos que si se trata de pisos grandes en zonas universitarias, suele ser más rentable alquilarlos a estudiantes. Si se trata de pisos pequeños en zonas céntricas, puede ser más rentable alquilarlos por media estancia a expatriados.

En cuanto a las reformas más valoradas, si nos queremos dirigir a estudiantes, el factor principal a tener en cuenta es que el piso esté completamente amueblado. Puedes invertir en renovar los muebles y darles un aspecto más moderno sin incurrir en un gasto elevado. Ikea es una opción ideal.

Si buscas una familia y los baños o la cocina estén desactualizados, es posible que debas reformarlos. Finalmente, si quieres enfocarte en alquileres de media estancia, deberás plantearte amueblar y actualizar el piso con materiales de mayor calidad. La inversión en este caso es mayor, pero tienes que tener en cuenta que los pisos de media estancia se pueden alquilar por un 30% más que los de larga estancia.

¿Cuál es el presupuesto máximo que me puedo gastar ?

Antes de embarcarte en ninguna inversión, es importante que tengas en cuenta el presupuesto máximo que te puedes gastar. Para ello, lo primero que debes saber es el precio objetivo por el que se podrá alquilar la vivienda tras la reforma. Tal y como hemos explicado en este artículo, deberás hacer un estudio previo de los precios de la zona para pisos con calidades similares.  Una vez que tengas claro el precio objetivo, debes hacer un análisis de la rentabilidad marginal de tu inversión. Esto es, comparar el aumento en ingresos anuales con el presupuesto de la reforma. Si por ejemplo antes de la reforma alquilabas el piso por 800€ y tras la reforma esperas hacerlo por 1.100€, quiere decir que la reforma te aportará 3.600€ anuales.

Una vez sepas cuánto más podrás cobrar por el piso, tienes que tener claro la durabilidad de esas reformas. Por ejemplo, un piso recién pintado puede durar 5 años hasta que tengas que volver a pintarlo. Sin embargo, una reforma de una cocina puede servir 20 años hasta que necesite una nueva actualización.

Siguiendo con ese ejemplo, y asumiendo que la reforma hecha puede tener una vigencia de 15 años, podríamos gastar hasta 54.000€ en la reforma (3.600 x 15). Sin embargo, eso no tiene en cuenta nuestro beneficio como inversores, o el riesgo de que durante esos 15 años el piso puede estar vacío.

En definitiva, lo normal sería exigir a la reforma entre un 20-30% de rentabilidad. En nuestro ejemplo, eso supondría que nos podríamos gastar 43.200€ en la reforma (54.0000 / 1,25).

Llegado ese punto, es necesario hacer la comprobación definitiva. Conseguir un presupuesto por ese importe y preguntarnos si con las reformas incluidas es realista cobrar la renta inicialmente prevista.

¿Dónde puedo conseguir presupuestos de reformas?

Si quieres tener un precio ajustado para tu reforma, deberías pedir varios presupuestos. Existen diferentes sitios web que lo proporcionan gratuitamente. Entre ellos están: ReformAyuda.com, Habitissimo, Jobin y Plan Reforma.

Las 3 primeras te ofrecen varios presupuestos para un mismo encargo. Así puedes compararlas y elegir la que más se adapte a tus necesidades. En Plan Reforma te envían un presupuesto de reforma y puedes añadir campos específicos. Por ejemplo, si quieres cambiar la distribución, añadir cuartos de baño, construir muros o derrivarlos, etc. 

Estos sitios web te ahorran el tiempo, ya que te evitan visitar las diferentes empresas  para solicitar presupuestos.

Cómo decorar un piso para alquilarlo más rápido

Hoy en día una gran oferta de pisos en alquiler, es por esto que es muy importante destacar frente a la competencia. Existen una serie de técnicas que se pueden utilizar para hacer una vivienda más atractiva. Y una de ellas es la del home staging. Gracias a ella se mejora la imagen de la vivienda, ya sea creando espacios nuevos, haciendo pequeñas reparaciones, mejorando la decoración, iluminación, apariencia, etc. En este artículo te recomendamos cómo debes de decorar un piso para alquilar.

El home staging permite alquilar el piso más rápido, con una renta más elevada y con la mínima inversión, redundando todo ello en una mayor rentabilidad para el propietario. El 50% de pisos que han utilizado el home staging, se han alquilado por un precio de 20% mayor que los que no lo han utilizado.

Limpia bien el piso y ordénalo

Como primer punto, debes de hacer una limpieza total de la vivienda. A nadie le gusta visitar un un piso sucio y desordenado. Debes de eliminar también cualquier mal olor que tenga. Para esto puedes utilizar ambientadores con olores suaves para causar sensaciones agradables a los clientes que visiten el piso.

Los muebles que están en mal estado, lo mejor es que te deshagas de ellos. No se trata de mostrar la vivienda vacía y sin vida, pero entre más ordenada y menos cosas haya en ella, mejor. El tener los espacios ordenados transmite una sensación de calma y paz. Además, si ordenas los espacios de manera correcta, es posible que parezcan más grande.

Debes tratar también de despersonalizar la vivienda. Si tienes fotos, pósters o alguna colección de objetos, lo más recomendable es que los quites del piso. De esta manera es más fácil que los futuros inquilinos se puedan imaginar viviendo ahí.

Utiliza colores neutros y claros y cuida la iluminación

Lo más recomendable es que pintes de nuevo las paredes de la vivienda. De no ser así, trata de pintar al menos las que estén más sucias o tengan unos colores poco comunes. Un piso recién pintado transmite una sensación de limpieza y olor a nuevo. Por los que los inquilinos sentirán que están entrando a una vivienda a estrenar por ellos.

Procura utilizar colores que sean neutros y claros ya que consigues aumentar la luminosidad dentro del piso. Además, estos colores son una base ideal para decorar la vivienda sin importar los gustos personales. Son más fáciles de combinar con los muebles o accesorios del inquilino. Además transmiten sensaciones positivas y aumentan la probabilidad de éxito

Es muy importante darle una buena iluminación a la vivienda y utilizarla tanto en las visitas como para realizar las fotos. Utiliza para ello tanto iluminación ambiental como funcional. Puedes utilizar lámparas de techo, de pie, de mesa, etc.  

Haz pequeñas reformas si son necesarias

Revisa que el piso, sus muebles, electrodomésticos, etc. estén en buen estado. De no ser así, es recomendable hacer esos arreglos y pequeñas reformas antes de mostrar el piso. De esta manera se disminuye la capacidad de negociación sobre el precio de renta, por parte del inquilino. También evitas hacer reparaciones posteriores y obtienes inquilinos más contentos y a gusto con la vivienda

No tienes que hacer grandes gastos. Al contrario, debes evitarlos. Por ejemplo puedes reutilizar muebles que tienes y darles una apariencia más moderna. Ya sea pintándolos, decorándolos o incluso dándoles una utilidad diferente. Si no, también existe mucha oferta en el mercado de muebles económicos.

Toma fotografías atractivas

Las fotografías de tu piso son cruciales para llamar la atención de los futuros inquilinos. De nada sirve que hayas arreglado la vivienda si nadie sabe que existe. El 80% de las visitas y contactos de clientes, se dan en las primeras posiciones de los portales inmobiliarios.

Si vas a fotografiar pequeños espacios, lo mejor es que tomes las fotos desde un ángulo que permita ver todos los elementos. Utiliza para ello un objetivo de 24-28mm de distancia focal para poder abarcar el mayor ángulo posible sin deformar la imagen.

Cuando vayas a subir las fotos a los portales, pon en primer lugar la que muestre el espacio más atractivo de la vivienda. Puede llegar a ser la única que vean los visitantes del portal o los que reciban las alertas en su correo electrónico. Cuanto mejor sea esa foto, mayor es la probabilidad de que vean la página de detalle de tu vivienda.