Inquilinos morosos: ¿Qué hacer para cobrar lo que deben y recuperar el piso?

El alquiler sigue cogiendo fuerza en España. Son muchos los propietarios que buscan un ingreso fijo mensual mediante el alquiler de viviendas. Sin embargo, poner una vivienda en alquiler supone de una serie de riesgos que pueden llegar a ser más frecuentes de lo que se cree.

El riesgo de impago es uno de los mayores temores de los propietarios de viviendas en alquiler. Esto se puede contrastar con el alto número de desahucios (9.802) derivados del impago del alquiler registrados en el segundo semestre del 2019.

Es importante que previamente a la elección de tus inquilinos, realices un estudio de solvencia para contrastar su capacidad de pago. Para disminuir el riesgo de impago se recomienda que la renta del inmueble no suponga más del 40% de la suma de los ingresos mensuales de los inquilinos.

Llegado el caso en el que tu inquilino ha dejado de pagar la renta, debes actuar sin demora y no esperar a que se acumulen más mensualidades impagas. Normalmente un inquilino que ha dejado de pagar 2 o más mensualidades seguidas no volverá a pagar salvo que se inicien acciones legales.

En este artículo te contamos cómo actuar ante esta situación y cuáles serían las medidas legales que puedes tomar para recuperar tu piso y las rentas adeudadas.

¿Qué hacer para recuperar tu piso y las rentas impagadas? 

El desahucio por impago de alquiler suele perseguir dos objetivos: el cobro de las rentas impagas y el desalojo del inmueble. La vía judicial es la más efectiva para lograrlo. Sin embargo, es importante intentarlo de forma extrajudicial contactando previamente al inquilino e informando lo que pasará si no pone al día sus deudas.

  • Contactar con el inquilino

    Lo primero que deberá hacer el propietario será contactar con los inquilinos para intentar lograr un acuerdo amistoso. Si no se logra, se debe remitir un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un Burofax) que pueda ser empleada posteriormente en el juicio como prueba.

    En este Burofax se deberá comunicar el total de las cantidades adeudadas, ya sea en concepto de rentas de alquiler, o en concepto de otras cantidades si fuera el caso (suministros, IBI, basuras…).

    También en esta notificación se ha de dar un plazo concreto (30 días) para la liquidación de esta deuda, advirtiendo de no ser así estarás obligado a interponer las acciones legales correspondientes. Esto a fin de evitar enervación del desahucio (posibilidad que tiene el inquilino de continuar con el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades debidas).

  • Interposición de una demanda

    Si la actuación anterior no tiene efecto, será necesario optar por la vía judicial. Esta acción comienza con la presentación de una demanda, firmada por el abogado y el procurador, ante el juzgado del lugar en donde se encuentra el inmueble. Una vez admitida a trámite, el juzgado fijará una fecha para el juicio y ordenará el desalojo forzoso del inmueble.

¿Cuánto cuesta una demanda por impago de rentas?

El precio de una demanda de desahucio puede variar dependiendo de los profesionales (abogados, procurador) que intervengan en el proceso, puesto que cada abogado puede establecer libremente sus honorarios.

Sin embargo, este proceso suele costar alrededor de 1.000 euros. Es importante aclarar que dicho monto puede también variar dependiendo de si es necesario o no contratar un cerrajero, dicho caso supondría aproximadamente de unos 90€ adicionales.

¿Quién pagaría los costes de la demanda?

En el caso de ganar la demanda se le podrán cobrar los gastos que ha causado el proceso al inquilino, siempre y cuando éste sea solvente y sea una condena en costas (declaración del Juzgado en el que se determina que el vencedor del pleito tiene derecho a que se le reembolsen los gastos originados en el procedimiento).

¿Qué se debe incluir en la demanda?

Para realizar la demanda es importante adjuntar la fotocopia de la escritura de propiedad, el contrato de arrendamiento original, los recibos impagados, así como los requerimientos de pago.

Una vez interpuesta la demanda, el inquilino recibirá un requerimiento judicial donde se establece la fecha del juicio oral y del lanzamiento, que normalmente tienen lugar entre 1 y 2 meses a contar desde el requerimiento. A partir de ese requerimiento se conceden 10 días al inquilino para que actúe de un modo u otro:

  • El inquilino puede enervar el desahucio, es decir, pagar las rentas adeudadas y seguir en el inmueble legalmente (esta posibilidad solo existe en caso de no haberle notificado por burofax la deuda y haberle dado un plazo para su pago).
  • Podría no hacer nada, en este caso sería desalojado en la fecha fijada en la notificación.
  • En el mejor de los casos podría pagar las rentas adeudadas y desalojar el inmueble voluntariamente.
  • También podría desalojar el inmueble pero no pagar las rentas adeudadas. En este caso continuaría el procedimiento para poder reclamar las rentas adeudadas a los inquilinos y a los avalistas.
  • Podría oponerse a la demanda de desahucio (requiere celebración del juicio)
  • Si es una familia se podrían declarar en situación de vulnerabilidad, lo que supone que los servicios sociales deberán confirmar dicha situación, y de confirmarse el proceso se suspenderá durante 1 mes. (Suele ocurrir en un porcentaje muy bajo de los desahucios)

Oponerse al desahucio es la única actuación en donde se tendría que realizar el juicio en la fecha acordada. Cualquiera de los otros modos de actuar del inquilino no implicaría la celebración del juicio y el proceso terminará con el dictamen de un decreto en donde se da por finalizado el proceso de desahucio.

Una vez finalizado este proceso, y con la resolución del juez en mano, no queda más que esperar la fecha del lanzamiento en donde se desaloja forzosamente al inquilino y se recupera la posesión del inmueble. En el lanzamiento acudirían el procurador y una comisión judicial.

¿Qué pasa si recuperas el inmueble pero no la deuda?

Si llegada la fecha de lanzamiento no se ha pagado la deuda, el propietario tiene un periodo de 5 años para ejecutar la reclamación de las rentas  y con ello podrá incluso embargar los bienes al inquilino o en su caso del avalista solidario, para salvar la deuda. De no hacerlo en este periodo, pierde este derecho de reclamación.

Es importante especificar en el contrato de alquiler que el avalista actúa de forma solidaria, puesto que en caso de impago se le pueda reclamar la totalidad de la deuda a todos los avalistas firmantes del contrato.

¿Cuánto puede durar todo el proceso de desahucio?

Un desahucio bien gestionado suele alargarse entre 4 y 6 meses, aunque contando a partir del primer impago, el proceso completo puede alargarse hasta 8 a 10 meses.

El plazo definitivo dependerá en gran parte de la carga acumulada en el juzgado asignado. Esa carga de trabajo es la que determina el tiempo transcurrido entre la presentación de la demanda y la notificación del requerimiento en el que se establece fecha de juicio y lanzamiento. Por ello es importante no demorarse el la presentación de la demanda, una vez tenemos constancia de los primeros impagos.

En cualquier caso, es evidente que el primer paso a tomar para evitar un desahucio es reducir el riesgo de impago. Si eres propietario de una vivienda en alquiler, es importante que tengas en cuenta estos consejos para poder encontrar a un buen inquilino.

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