¿Es rentable el alquiler por habitaciones?

Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.

¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?

Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.

Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.

Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.

¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?

Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.

En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.

alquiler por habitaciones

En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.

¿Cuáles son las desventajas?

Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.

Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.

Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.

Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.

¿Cómo fijar el precio del alquiler?

El precio medio de alquiler ha aumentado significadamente desde 2015. En el 2017 el precio medio estaba por encima de los 8 euros/m2 según fotocasa tras haber experimentado el incremento anual más alto de todo el histórico de su índice. Es un panorama muy halagüeño para los propietarios. Pero la pregunta que muchos de ellos se hacen es ¿cómo fijar el precio del alquiler?

Si recientemente ha finalizado el contrato de alquiler de tu piso, tienes una buena oportunidad para actualizar el precio del mismo. Así puedes obtener una rentabilidad mucho mayor. Sin embargo debes evitar un exceso de optimismo. Como trataremos en otro post, el riesgo de poner un precio demasiado elevado puede suponer un perjuicio mayor que el posible aumento de ingresos.

Factores a tener en cuenta

A continuación te explicamos los factores que debes tener a la hora de fijar un precio de alquiler realista.

  • Ubicación

¿En qué zona está ubicado tu piso?. La locación es crucial para el precio de la propiedad, suponiendo hasta un 40% del valor del inmueble. Por lo general los pisos que están en zonas céntricas tienen un valor más alto. Ya que los inquilinos tienen mejores servicios y comercios. Sin embargo ese factor se puede contrarrestar por la proximidad de estaciones de metro y autobús, especialmente si se trata de puntos de conexión de varias líneas. La cercanía de zonas verdes, infantiles, hospitales, comercios, etc. también influyen en el precio.

  • Superficie

Normalmente el precio se fija proporcionalmente a los metros cuadrados que dispone el piso. Especialmente a su superficie útil -excluyendo los elementos comunes-. Sin embargo, en muchas ocasiones es más importante que el piso disponga de una buena distribución que le permita tener un buen número de habitaciones y cuartos de baño. Normalmente se va a alquilar por un mayor precio un piso de 3 habitaciones de 70 m2 que un piso de 2 habitaciones de 75 m2.

  • Estado de la propiedad

¿Cómo está el edificio y la vivienda?. Los pisos que están reformados, con zonas comunes como piscina, portero, garaje, etc. justifican un precio entre un 20% y 30% superior a la media de la zona. Es por ello que es clave comparaciones con otros pisos cercanos antes de tomar una decisión. Para este punto es importante ser lo más objetivo posible. Hay ponerse en los pies de los posibles inquilinos visitando los portales en los que anunciarás tu piso.

Cómo hacer comparativas de precio de alquiler

Para guiarte sobre cómo fijar los precios del alquiler, debes de investigar sobre la situación del mercado de alquiler en la zona en la que está ubicada la vivienda. Conocer la oferta y la demanda es básico para saber el precio que puedes pedir. Para ello te recomendamos que utilices las siguientes herramientas gratuitas:

  • Portales y agregadores inmobiliarios

La renta que pides por tu inmueble ha de ser competitiva con la oferta existente en la zona. La mejor forma de verlo es ponerte en los pies del inquilino y visitar los portales y agregadores inmobiliarios que visita. Los principales portales inmobiliarios en España son: Idealista, Fotocasa, Habitaclia y EnAlquiler. En esa búsqueda has de filtrar los inmuebles más similares a tu piso. Tanto en cuanto a número de habitaciones como principales características (estado del piso, muebles, parking, zonas comunes). Es precisamente por ello que resulta recomendable visitar también las páginas de agregadores inmobiliarios. Ya que tienen una oferta normalmente más amplia al juntar el listado de pisos de varios portales. Los principales agregadores en España son Trovit, Mitula y Nestoria.

  • Herramientas de estimación del precio de una vivienda

En el mercado se encuentran disponibles varias herramientas que ayudan a estimar el precio de venta y alquiler de un inmueble en base a tencnologías de big data como de inteligencia artificial. La más fiable y premiada en España es la de UrbanDataAnalytics, que se puede usar aquí. Otros proveedores de valoraciones online son: idealista/data (de pago), trovimap (gratuita) o, tinsa.

Con todo ello esperamos que puedas hacer una estimación ajustada del precio que puedes cobrar por tu piso de alquiler. Pero si aun así no estás seguro o quieres tener una mayor tranquilidad, siempre puedes acudir a profesionales del sector para que te aconsejen.

Subida de los precios de alquiler de la vivienda

Vivir de alquiler es la opción más buscada

Suben los precios de alquiler de acuerdo a los últimos informes del primer semestre de 2017. Las viviendas en España han del 6% con respecto al semestre anterior, y del 12% a nivel interanual.

No se trata de una subida esporádica ni especulativa de los precios de alquiler. Si históricamente España había sido un país donde el alquiler era opción marginal, ahora somos testigos de un cambio de mentalidad y de entorno económico. Ya que han propiciado que vivir de alquiler sea la opción más buscada, tanto por estudiantes como por profesionales. Sin duda estos cambios se han visto impulsados por una mayor movilidad geográfica de la población. Pero también por una precariedad laboral que dificulta el acceso al mercado hipotecario.

Todo ello, unido al auge en zonas muy localizadas del alquiler vacacional, ha alimentado sustancialmente la demanda de vivienda de alquiler. Si combinamos este aumento de demanda, con la escasa y estancada oferta del parque de pisos de alquiler, podemos entender por qué estas subidas de alquileres tienen un carácter estructural a largo plazo.

Suben los precios de alquiler y es una oportunidad para los propietarios de piso

Este nuevo entorno de crecimiento de rentas supone una gran oportunidad para los propietarios de pisos de alquiler. Pero por otro lado exige una gestión más activa de los mismos. Ya no basta con referenciar las revisiones de renta al IPC y buscar alargar al máximo la duración del contrato. Ahora puede estar en el interés del propietario promover contratos de menor duración que permitan actualizar la renta más frecuente. Sin embargo, esta mayor rotación requiere un seguimiento muy activo de la situación contractual. También como una optimización de procesos de búsqueda y selección de inquilinos solventes.

Suben los precios de alquiler pero debemos tener en cuenta que están siendo muy desiguales a nivel nacional e incluso dentro de una misma ciudad. Así lo muestran los siguientes análisis de pisos.com o fotocasa. Si nos centramos en Barcelona, podemos ver que ha registrado la mayor subida de entre todas las capitales de provincia de España. Esto da una variación anual en los precios de alquiler de un 20%.

Barcelona es el municipio con el precio más caro por metro cuadrado de España

Suben los precios de alquiler y han colocado a Barcelona como el municipio con el precio más caro por metro cuadrado de España. Lo que ha hecho que comprar para alquilar en Barcelona se esté convirtiendo en una actividad muy lucrativa. 

Sin embargo,no todo son buenas noticias. Como hemos visto, las decisiones de inversión afectan considerablemente a la rentabilidad obtenida. No sólo se trata de elegir bien en qué ciudad o barrio invertir. También hay que saber elegir el tipo y tamaño del inmueble. Es necesario decidir el nivel óptimo de inversión en reformas para maximizar la rentabilidad, o el mejor uso a dar a cada inmueble (vacacional, media, larga estancia).

Todas estas decisiones son complejas y supondrán un gran impacto en la rentabilidad final. Es fundamental estar bien asesorado a la hora de invertir y gestionar inmuebles en alquiler. Por ello, no dejes de visitar nuestra web rentuos.com. Estaremos encantados de informarte sobre todos los servicios que podemos ofrecerte para poner tu vivienda en alquiler. Así obtendrás la máxima rentabilidad y, sobre todo, reduciendo todos esos factores de incertidumbre.