El número de personas que poseen pisos en alquiler no deja de crecer. En Barcelona y Madrid, el 40% de las personas que compran un piso es para destinarlo al alquiler. En las demás ciudades de España, ronda entre 20% y el 30%. Cada vez hay más propietarios que ante la decisión de vender su piso o ponerlo en alquiler, se deciden por la segunda opción.
A la hora de poner un piso en alquiler, lo que buscas es obtener la mayor rentabilidad dentro de unos márgenes de bajo riesgo y alta seguridad. Si es la primera vez que alquilas tu piso, es muy común que te surjan diferentes interrogantes. Es por eso que en este artículo te mencionamos los primeros pasos que debes de dar.
Quiero alquilar mi piso ¿qué trámites debo de hacer?
Lo primero que debes conocer son todos los trámites legales para poner un piso en alquiler. Como primer punto tienes que tener en cuenta que la legislación obliga -para alquilar un vivienda habitual- que ésta cuente con certificado energético. Además, en muchas Comunidades Autónomas, es obligatoria la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.
El certificado energético tiene una duración de diez años y su clasificación va desde la A (mejores niveles de eficiencia) hasta la G (mínimos). A la hora de publicar en anuncio de la vivienda en alquiler es conveniente que incluyas este dato, ya que los portales priorizan las viviendas con certificado. Además si decides alquilar tu vivienda sin este certificado, te pueden poner una multa que va entre 300 y 6.000 euros. Ten en cuenta además que, con la crisis energética actual, una buena certificación agrega valor a tu piso, favoreciendo que se alquile antes o incluso por una renta ligeramente superior.
La cédula de habitabilidad garantiza que la propiedad cumple con los requisitos mínimos para ser destinada a uso residencial. Acredita que la propiedad tiene los elementos básico como agua, energía, etc. Y también que tiene una superficie útil para poder vivir, que es como mínimo de 36 metros cuadrados. Recuerda que es obligación del propietario que la vivienda esté en todo momento en condiciones de habitabilidad.
En algunas comunidades autónomas debes de disponer en su lugar de una licencia de primera ocupación. Se trata de una licencia que el ayuntamiento concede al promotor de la vivienda. La concede únicamente si la obra terminada cumple con los requisitos que han sido establecidos en la licencia de obras.
Tienes que tener en cuenta además que, aunque no es obligatorio por ley, sí que es muy recomendable disponer de un buen seguro de hogar para propietarios de pisos de alquiler que cubra el continente y la responsabilidad civil a terceros.
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¿Cómo debo preparar el piso para ponerlo en alquiler?
Una vez dispones de toda la documentación necesaria es fundamental afrontar las reformas básicas para garantizar la máxima rentabilidad del alquiler. Igualmente debes decidir si es mejor alquilar con muebles o sin muebles teniendo en cuenta las características del inmueble y tu estrategia inmobiliaria. Son temas complejos que tratamos en posts específicos aquí y aquí.
¿Alquilar de forma particular o a través de un gestor?
Llega el momento de poner el piso en alquiler. Toca decidir si es una tarea que quieres realizar personalmente, con la ayuda puntual de una agencia para buscar inquilino, o con el apoyo continuado de un gestor para que se ocupe de todo.
En este post enumeramos las ventajas y desventajas de alquilar de forma particular o a través de un gestor. No hay una solución única. Si bien recurrir a un gestor es la opción que recomendamos por los altos costes que puedan suponer unas decisiones tomadas sin la suficiente experiencia, hay propietarios que prefieren asumir ese riesgo a cambio de ahorrarse unos honorarios que cada vez son menores.
¿Merece la pena contratar un seguro de impago de alquiler?
Independientemente de si decides alquilar tu piso de manera particular o con ayuda profesional, tienes que tomar la decisión de las garantías que puedes pedir para disminuir riesgos de impago o daños a la vivienda.
La LAU establece que es obligación del propietario solicitar una fianza equivalente a una mensualidad del piso en alquiler. Esto sirve para que al finalizar el contrato puedas cubrir gastos de reparación. Las reparaciones que cubre la fianza son las que surgen por el mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Una vez cobrada la fianza, estás obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Al finalizar el contrato, y si no haces uso de ella, debes de solicitar su reintegro. De no hacer estos trámites en el plazo convenido, puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.
Además del mes de fianza, la ley también permite que puedas solicitar hasta 2 mensualidades de garantía adicional. Bien en forma de depósitos o de avales. De esta forma, si el inquilino te deja de pagar, el avalista será el responsable de las deudas.
Una de las mejores alternativas para cubrir esos riesgos es contratar un buen seguro de impago de alquileres.
En caso de que decidas contratar este tipo de seguros tienes que tener muy claros de antemano los requisitos que pide la aseguradora para confirmar que los inquilinos son solventes antes de firmar el contrato de alquiler.
