¿Cómo evitar inquilinos morosos? Rentuos te ayuda

Uno de los principales temores a la hora de poner en alquiler una vivienda es tener un inquilino moroso. Éste último año el número de inquilinos morosos ha aumentado un 4%, con un impago medio de alrededor de 6.000 euros.

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede proceder a desahuciar. Pero en España es un proceso muy largo, demorándose 347 días de media desde el momento en el que el inquilino deja de pagar hasta que se ejecuta el desalojo. La mayoría de desalojos que se producen son por impagos de alquiler (9.719) mientras que los causados por hipoteca son 5.371 pese a que los pisos de alquiler sólo representan 22% de las viviendas.

En este artículo te damos una serie de consejos para que evitar tener  inquilinos morosos.

¿Tiene la vivienda el precio adecuado?

La primera decisión con la que puedes disminuir el riesgo de impago es a la hora de fijar el precio de alquiler. Debes de fijar un precio razonable para atraer un número suficiente de candidatos. Si por el contrario, fijas un precio demasiado alto, disminuirán tus posibilidades de elegir al mejor candidato. Te puedes encontrar en la situación de que pasen meses sin que alquiles el piso y acabes haciéndolo al primer candidato que llegue. Eso limitará tu capacidad de filtrar a los candidatos que más te gusten. Sea por su solvencia o cualquier otro criterio.

¿Cómo comprobar si el inquilino es moroso?

En España existen varios informes de morosidad que indican si un inquilino ha sido declarado como moroso anteriormente. Por ejemplo, el Fichero de Inquilinos Morosos Score (FIM) analiza el perfil del candidato teniendo en cuenta si algún propietario ha reportado un impago. El FIM cuesta 24,95€ por consulta.

Otra herramienta que puedes utilizar es Iberchek. Muestra si el inquilino figura en la lista de inquilinos morosos de Asnef. Hay que tener en cuenta que Asnef sólo contempla los impagos sufridos y reportados por sus miembros (entidades bancarias, empresas de suministros, etc). Esta herramienta también es de pago y cuesta 29,65€. El candidato tiene que dar su consentimiento para que puedas mirar si está en Asnef.

Como acabamos de ver, las herramientas existentes hasta ahora en el mercado, sólo certificaban si alguien había sido moroso. Pero eso no da siempre una idea de la capacidad económica y la solvencia del inquilino. Puede ser que algún inquilino se vea injustamente tratado porque hace años dejó de pagar una factura telefónica por una causa razonable. O al contrario, puede que un mal pagador no salga en la lista de inquilinos morosos si nadie lo ha reportado.

¿Entonces, cómo puedo saber la solvencia real de un inquilino?

Hasta ahora, para conocer la capacidad económica de los inquilinos, se les pedía documentos como las últimas nóminas y el contrato de trabajo. Sin embargo, estos documentos son fácilmente falsificables y dan una idea muy acotada en el tiempo de los ingresos más recientes.

Es por ello que en Rentuos hemos decidido crear nuestra propia herramienta gratuita de solvencia de inquilinos. La puedes encontrar en nuestro nuevo “toolbox” llamado rentuos.app (la caja de herramientas para los propietarios). Al contrario que las listas de morosos, rentuos.app estima la solvencia en base a sus ingresos de los últimos 5 años y a la puntualidad de pago de anteriores alquileres o préstamos. Esta información la tenemos gracias a las posibilidades que brinda la regulación europea recientemente aprobada y conocida como PSD2. En base a la PSD2 podemos acceder a las transacciones bancarias del inquilino y estimar así su solvencia basándose en una foto detallada y real.

Al ofrecer esta herramienta de manera totalmente gratuita, se abren nuevas posibilidades para los propietarios. Como por ejemplo, poder priorizar los candidatos y las visitas de mayor solvencia. Así como ahorrar tiempo en papeleo o evitar riesgos de falsificaciones de documentos.

Si quieres ser uno de los primeros propietarios o agencias en probar nuestro nuevo servicio, puedes hacerlo aquí. Te agradecemos cualquier opinión o idea que tengas al respecto en hola@rentuos.app.

Cómo hacer un inventario de un piso en alquiler

Cuando los propietarios ponen en alquiler un piso por primera vez, les surgen preocupaciones en el camino. Una de ellas es el encontrar buenos inquilinos que cuiden el piso como si fuera propio. Es por esto que es muy importante dejar constancia sobre los muebles, electrodomésticos, el estado del piso, etc.

En este artículo te explicamos cómo hacer un inventario de un piso en alquiler. Por medio del inventario tendrás un registro detallado de los elementos que contienen la vivienda y su estado en el momento de la entrega del piso. Será la herramienta principal a la que recurrir en caso de que tengas que reclamar una compensación por los daños causados.

¿Para qué sirve el inventario?

El inventario de un piso en alquiler te facilita que a la finalización del contrato puedas comparar el estado de la vivienda antes y después del arrendamiento. Así te será más fácil demostrar qué daños han sido causados por los inquilinos y reclamar una compensación si fuera el caso. Recuerda que no puedes reclamar daños que se deban al desgaste por el uso normal de la vivienda. Aunque sí que podrás reclamar que el inquilino deje la vivienda en su estado original en lo referido a la pintura, agujeros en las paredes, etc si así lo has redactado en el contrato.

¿Qué detalles debe de tener el inventario de alquiler?

Como primer punto, haz una descripción del estado y contenido de la vivienda. Para que lleves un mejor orden, divide el listado por cada estancia. Es recomendable que lo hagas de la forma más detallada posible indicando primero las condiciones generales de la estancia (pintura, suelos). Para cada estancia debes listar los muebles y electrodomésticos contenidos en la misma, así como su estado -tanto si son nuevos o como si tienen algún desperfecto-.

Para tener un registro más completo del inventario, haz fotografìas que muestren los bienes de la vivienda. De esta manera puedes notar con mejor claridad el estado de conservación de cada uno de ellos y te ahorrarás el trabajo de detallar la marca y modelo de los electrodomésticos.

Hacer un buen inventario es laborioso, pero las ventajas de tenerlo compensan sobradamente el esfuerzo. Además hay que tener en cuenta que gran parte del mismo se puede reaprovechar para posteriores alquileres.

¿Cómo se valida el inventario de un piso en alquiler?

Para que tenga validez legal, el inventario  de un piso en alquiler debe estar firmado por las dos partes. Idealmente ha de estar fechado y anexado al contrato de alquiler, ya que así el inquilino se responsabiliza de cualquier daño causado.

Es recomendable que revises el inventario conjuntamente con el inquilino. Cada firmante se debería quedar una copia del mismo.

Una vez firmado, es normal que el inquilino detecte algún desperfecto durante los primeros días de estancia en la vivienda. Si ese fuera el caso, lo mejor es dejarlo por escrito y anexarlo al inventario.

¿Cómo puedes reclamar una compensación por los daños?

Llegada la finalización del contrato, debes hacer una inspección de la vivienda tras la devolución de las llaves. En caso de detectar daños en la vivienda, la primera vía de compensación es el uso de la fianza depositada por el inquilino a la firma del contrato.

Por dicha razón es importante no devolver la fianza hasta una vez finalizada la inspección y realizado el cambio de suministros. Legalmente dispones de un mes para efectuar dicha devolución.

Si dicha fianza no fuera suficiente para compensar los desperfectos, puedes reclamar a tu aseguradora en caso de haber suscrito una póliza que los cubra. Algunos seguros de impago cubren actos vandálicos, por ejemplo. Tener un buen inventario es clave en dichas situaciones, ya que si no, la aseguradora no se hará cargo de los gastos.

Finalmente, si ninguna de estas vías fuera suficiente para compensar los daños, no te quedará más remedio que recurrir a la vía judicial. Afortunadamente tendrás una prueba irrefutable básica para ganar ese juicio.

Consejos para alquilar un piso a estudiantes

Septiembre es uno de los meses más activos para el alquiler de vivienda a estudiantes. Al inicio de los cursos universitarios, muchos de los estudiantes están en búsqueda de su nueva residencia. De hecho, la búsqueda de pisos entre los meses de agosto a octubre incrementa un 43%.

Muchos propietarios no están convencidos de alquilar su vivienda a este tipo de inquilino. A pesar de que uno de los beneficios de hacerlo es que su morosidad suele ser baja, ya que sus padres son los que pagan sus rentas. En este artículo te damos una serie de consejos para alquilar un piso a estudiantes con la mayor rentabilidad y seguridad posible.

¿Cómo debe de ser la vivienda?

La vivienda debe de cumplir con ciertas características para que sea atractiva a los estudiantes. Generalmente buscan alquileres por un año, por lo que prefieren que la vivienda esté lista para entrar a vivir y no tener que preocuparse por temas de mudanza y buscar mobiliario. Es por ello que el piso debe estar completamente amueblado y con cocina equipada. Si tiene lavadora y lavavajillas mejor aún.

En cuanto al número de habitaciones, lo mejor es que cuente con 3-4 dormitorios. Los pisos que tienen dos habitaciones no suelen ser rentables para el mercado de pisos compartidos.

Otro factor muy importante es la ubicación de la vivienda. Los pisos que están en zonas bien comunicadas por transporte público con el centro de estudio, son las más atractivas para los estudiantes.

Lo más recomendable es que en el precio de alquiler estén incluidos los suministros (energía, agua, gas, internet). Debido a que se trata de alquileres de un año, muchos estudiantes prefieren no tener que gestionar el cambio de suministros y ponerlos a su nombre.

¿Cómo preparar el piso para alquilar a estudiantes?

Como hemos mencionado anteriormente, lo mejor es que el piso esté completamente amueblado y adecuado a sus necesidades. Lo ideal es que cada dormitorio tenga su propia zona de estudio (mesa cómoda, silla y lámpara). De ser posible, que disponga también de un estante para guardar y organizar sus libros y apuntes.

El salón y la cocina son espacios donde se comparte con el resto de inquilinos. Es por ello que es ideal que sean amplios y que estén suficientemente equipados. La cocina debe tener un refrigerador idealmente grande porque es compartido y generalmente cada estudiante utiliza un estante diferente para guardar la comida. Debe disponer también de un microondas.

¿Alquiler por habitaciones o alquiler completo?

A la hora de alquilar un piso a estudiantes, surge la duda de si es mejor alquilar el piso completo o por habitaciones. Si la vivienda se alquila por habitaciones, existe una alta rotación, y es posible que en algún momento queden libres habitaciones. Por lo que no se estará generando ingresos. Además, tendrás que hacer un contrato individual por cada nuevo estudiante, por lo que puede ser más complicado de gestionar.

En cambio, si el piso se alquila completo, se recibe una renta completa todos los meses. En caso que una de las habitaciones se quede libre, será responsabilidad de los inquilinos cubrir esa vacante, por lo que la gestión para el propietario es más sencilla. Además, el contrato de alquiler se rige por la LAU.

¿Qué garantías de pago hay?

La morosidad de este perfil de inquilino generalmente es menor porque en muchos casos son los padres quienes se hacen cargo de las rentas. Aun así, es muy importante fijar una fianza que cubra los posibles daños que se pueden causar. Por obligación se exige un mínimo de fianza equivalente a un mes de renta, aunque es recomendable solicitar un mes más.

Al margen de la fianza, es recomendable solicitar un aval personal o bancario de los padres. En caso que los padres sean los avalistas, ellos deben de firmar también el contrato de arrendamiento, indicando a qué inquilino avalan. Otra opción es adelantar el pago de renta algunos meses, pero esto no da garantías alguna que después de haber transcurrido ese tiempo, los estudiantes seguirán pagando.

¿Cómo encontrar inquilinos?

Existen diferentes portales donde los estudiantes acuden a la hora de buscar un piso o una habitación de alquiler. Entre las más populares están: badi, easypiso, yaencontre, pisos.com.

Easypiso y badi están enfocados principalmente en el alquiler de habitaciones. La publicación en estos portales no tiene ningún coste. En yaencontre y pisos.com se puede publicar tanto un piso completo como una habitación en alquiler, siendo posible publicar gratuitamente hasta dos inmuebles.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Cuando pones un piso en alquiler, uno de los aspectos más importantes es la redacción del contrato de alquiler de vivienda. El contrato debe de ser claro y sencillo de entender para propietario e inquilino. En este documento debes manifestar los derechos y obligaciones de las dos partes. De esta manera evitarás que surjan malos entendidos y conflictos en un futuro. En este artículo te explicamos con detalle cómo debes hacer un contrato de alquiler de vivienda.

Cláusulas más comunes

Algunos aspectos que es recomendable que incluyas en el contrato de alquiler de vivienda son:

  • la identificación de las partes,
  • el precio del alquiler y la actualización del mismo,
  • la asunción de gastos
  • la duración, prórroga y terminación del contrato
  • la fianza y garantías adicionales,
  • obligaciones específicas

Debes tener en cuenta que el contenido de las cláusulas nunca puede ser contrario a las obligaciones establecidas por  la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, en caso de no definirse algún aspecto en el mismo contrato, esta Ley determinará cómo resolver cualquier conflicto.

Identificación de las partes

Es importante que detalles los datos personales (nombres, apellidos y número de identificación personal) de las personas involucradas, es decir: la del propietario de la vivienda y de los inquilinos, así como de los avalistas si fuera el caso. También debes identificar la vivienda que vas a arrendar, con su dirección exacta (calle, número, piso, población y referencia catastral). Así como si el piso se alquila amueblado o sin muebles, con garaje, con trastero, etc.

El precio del alquiler

Antes de formalizar el contrato de alquiler de vivienda, debes haber pactado el precio de alquiler mensual. Generalmente, el pago mensual de renta es hasta el día 5 de cada mes. Pero se puede establecer en el contrato otro plazo que previamente ha sido acordado por las dos partes.

Dicho precio únicamente se puede actualizar de forma anual. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, se aplican normas diferentes.

En los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 el inquilino y propietario pueden pactar libremente la actualización de la renta.

Si no se pacta un cálculo específico, pero se estipula que la renta sí que se actualizará, esto se hará en función del Índice de Garantía de Competitividad. Este índice se calcula tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE.

En caso de que nisiquiera se mencione en el contrato la posibilidad de actualizar el precio, no se podrá actualizar de ninguna manera durante la duración del mismo.

La asunción de gastos

Existen gastos y responsabilidades que le corresponden al inquilino y otros al propietario. Entre ellos están los suministros, el IBI, gastos de comunidad, tasas municipales, etc.

Si bien por defecto es el inquilino quien asume el pago de suministros (agua, luz, energía, gas), en el contrato se puede estipular que alguno de ellos o todos estarán incluidos en la renta y serán pagados por el propietario.

Por otro lado, el IBI, los gastos de comunidad y tasas municipales son, salvo indicación en contrario, responsabilidad del propietario. Pero de la misma manera se puede estipular que sea el inquilino quien asuma alguno de estos gastos.

Duración, prórroga y terminación del contrato de alquiler de vivienda

La duración de un contrato de alquiler es la pactada entre inquilino y propietario. Si la duración acordada es inferior a tres años, este contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta que el arrendamiento llegue a una de tres años. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de permanecer en el piso hasta tres años si el quiere, a pesar que el contrato de alquiler de vivienda lo hayas hecho con una duración menor. En caso de que el inquilino no quiera renovarlo, debe notificarlo con un mínimo de treinta días de antelación.

Si ya han transcurrido los tres años de duración, y ni propietario ni inquilino notifican que no desean renovarlo, este contrato se prorrogará un año más. Por lo que si no deseas la renovación, debes de comunicarlo con un mes de antelación al inquilino.

La LAU menciona que el inquilino puede desistir el contrato  una vez hayan transcurrido seis meses desde que se formalizó. Y debe de notificarlo con 30 días de antelación. La LAU también menciona que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual para él, para algún familiar de primer grado o para su cónyuge si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Fianza y garantías adicionales

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar al inquilino una fianza que equivale a un mes de renta de la vivienda. Esta te permitirá, al finalizar el contrato, cubrir los daños causados por el inquilino por el mal uso de la vivienda o saldar facturas que el inquilino haya dejado impagadas. Una vez hayas cobrado la fianza, estás obligado a depositarla en la oficina pública correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Es muy importante que hagas estos trámites en los plazos correspondientes. Ya que puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

La ley permite que además de solicitar la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales. Estas garantías te cubren frente a posibles impagos o daños adicionales. Pueden tratarse de meses adicionales de renta, adelantos o avales.

En cuanto a los meses adicionales de renta, se puede llegar a pedir un máximo de 2 meses. Con los avales bancarios, generalmente se solicita que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Debes de fijarte en las condiciones de cancelación y duración de los avales. Un aval nunca debe de ser inferior a la duración del contrato.

En caso que alquiles el piso amueblado o con la cocina equipada, es recomendable que hagas un inventario sobre lo que tienes acompañado de fotos. De esta manera, cuando se termine el contrato puedes revisar que todo esté en orden y justificar el uso de las garantías para cubrir algún desperfecto.

Obligaciones específicas

Puedes agregar cláusulas específicas al contrato para no entrar en conflicto con tus futuros inquilinos. Por ejemplo, si no quieres que en tu vivienda se acepten mascotas, debes de mencionarlo. Igualmente puedes obligar al inquilino que contrate un seguro de hogar o que cubra el coste de un seguro de impago, u obligarle a que devuelva el piso en el mismo estado en el que se le entregó (paredes recién pintadas, etc).

Estas son algunas de las cláusulas más comunes, Pero dependiendo de tus intereses, puedes agregar las que desees siempre que no sean contrarias a la Ley.

¿Merece la pena reformar para alquilar?

El verano es una buena época para plantearnos hacer alguna reforma en nuestro piso de alquiler. Aunque antes de ponerse manos a la obra es posible que nos surjan dudas sobre si merece la pena invertir en reformas. Es por ello importante resaltar se trata de una inversión muy rentable si se sabe realizar correctamente. Una buena reforma incrementa la renta del piso hasta un 30%.  Además, los pisos reformados se alquilan con más rapidez, por lo que los ingresos anuales también aumentan. En este artículo resumimos los aspectos más importantes para asegurar que la inversión es rentable.

¿Cuál es el perfil de mis inquilinos?

Lo primero que se debe tener claro es cuál va ser nuestro público objetivo. A qué tipo de inquilinos nos queremos dirigir. En función del público tendremos más claro el tipo de reformas que valorarán, así como la renta por la que alquilaremos el piso.

El perfil ideal dependerá de factores como el tamaño del piso, su localización y el estado del edificio. Por ejemplo, sabemos que si se trata de pisos grandes en zonas universitarias, suele ser más rentable alquilarlos a estudiantes. Si se trata de pisos pequeños en zonas céntricas, puede ser más rentable alquilarlos por media estancia a expatriados.

En cuanto a las reformas más valoradas, si nos queremos dirigir a estudiantes, el factor principal a tener en cuenta es que el piso esté completamente amueblado. Puedes invertir en renovar los muebles y darles un aspecto más moderno sin incurrir en un gasto elevado. Ikea es una opción ideal.

Si buscas una familia y los baños o la cocina estén desactualizados, es posible que debas reformarlos. Finalmente, si quieres enfocarte en alquileres de media estancia, deberás plantearte amueblar y actualizar el piso con materiales de mayor calidad. La inversión en este caso es mayor, pero tienes que tener en cuenta que los pisos de media estancia se pueden alquilar por un 30% más que los de larga estancia.

¿Cuál es el presupuesto máximo que me puedo gastar ?

Antes de embarcarte en ninguna inversión, es importante que tengas en cuenta el presupuesto máximo que te puedes gastar. Para ello, lo primero que debes saber es el precio objetivo por el que se podrá alquilar la vivienda tras la reforma. Tal y como hemos explicado en este artículo, deberás hacer un estudio previo de los precios de la zona para pisos con calidades similares.  Una vez que tengas claro el precio objetivo, debes hacer un análisis de la rentabilidad marginal de tu inversión. Esto es, comparar el aumento en ingresos anuales con el presupuesto de la reforma. Si por ejemplo antes de la reforma alquilabas el piso por 800€ y tras la reforma esperas hacerlo por 1.100€, quiere decir que la reforma te aportará 3.600€ anuales.

Una vez sepas cuánto más podrás cobrar por el piso, tienes que tener claro la durabilidad de esas reformas. Por ejemplo, un piso recién pintado puede durar 5 años hasta que tengas que volver a pintarlo. Sin embargo, una reforma de una cocina puede servir 20 años hasta que necesite una nueva actualización.

Siguiendo con ese ejemplo, y asumiendo que la reforma hecha puede tener una vigencia de 15 años, podríamos gastar hasta 54.000€ en la reforma (3.600 x 15). Sin embargo, eso no tiene en cuenta nuestro beneficio como inversores, o el riesgo de que durante esos 15 años el piso puede estar vacío.

En definitiva, lo normal sería exigir a la reforma entre un 20-30% de rentabilidad. En nuestro ejemplo, eso supondría que nos podríamos gastar 43.200€ en la reforma (54.0000 / 1,25).

Llegado ese punto, es necesario hacer la comprobación definitiva. Conseguir un presupuesto por ese importe y preguntarnos si con las reformas incluidas es realista cobrar la renta inicialmente prevista.

¿Dónde puedo conseguir presupuestos de reformas?

Si quieres tener un precio ajustado para tu reforma, deberías pedir varios presupuestos. Existen diferentes sitios web que lo proporcionan gratuitamente. Entre ellos están: ReformAyuda.com, Habitissimo, Jobin y Plan Reforma.

Las 3 primeras te ofrecen varios presupuestos para un mismo encargo. Así puedes compararlas y elegir la que más se adapte a tus necesidades. En Plan Reforma te envían un presupuesto de reforma y puedes añadir campos específicos. Por ejemplo, si quieres cambiar la distribución, añadir cuartos de baño, construir muros o derrivarlos, etc. 

Estos sitios web te ahorran el tiempo, ya que te evitan visitar las diferentes empresas  para solicitar presupuestos.

¿Es rentable el alquiler por habitaciones?

Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.

¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?

Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.

Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.

Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.

¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?

Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.

En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.

alquiler por habitaciones

En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.

¿Cuáles son las desventajas?

Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.

Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.

Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.

Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.

Cómo decorar un piso para alquilarlo más rápido

Hoy en día una gran oferta de pisos en alquiler, es por esto que es muy importante destacar frente a la competencia. Existen una serie de técnicas que se pueden utilizar para hacer una vivienda más atractiva. Y una de ellas es la del home staging. Gracias a ella se mejora la imagen de la vivienda, ya sea creando espacios nuevos, haciendo pequeñas reparaciones, mejorando la decoración, iluminación, apariencia, etc. En este artículo te recomendamos cómo debes de decorar un piso para alquilar.

El home staging permite alquilar el piso más rápido, con una renta más elevada y con la mínima inversión, redundando todo ello en una mayor rentabilidad para el propietario. El 50% de pisos que han utilizado el home staging, se han alquilado por un precio de 20% mayor que los que no lo han utilizado.

Limpia bien el piso y ordénalo

Como primer punto, debes de hacer una limpieza total de la vivienda. A nadie le gusta visitar un un piso sucio y desordenado. Debes de eliminar también cualquier mal olor que tenga. Para esto puedes utilizar ambientadores con olores suaves para causar sensaciones agradables a los clientes que visiten el piso.

Los muebles que están en mal estado, lo mejor es que te deshagas de ellos. No se trata de mostrar la vivienda vacía y sin vida, pero entre más ordenada y menos cosas haya en ella, mejor. El tener los espacios ordenados transmite una sensación de calma y paz. Además, si ordenas los espacios de manera correcta, es posible que parezcan más grande.

Debes tratar también de despersonalizar la vivienda. Si tienes fotos, pósters o alguna colección de objetos, lo más recomendable es que los quites del piso. De esta manera es más fácil que los futuros inquilinos se puedan imaginar viviendo ahí.

Utiliza colores neutros y claros y cuida la iluminación

Lo más recomendable es que pintes de nuevo las paredes de la vivienda. De no ser así, trata de pintar al menos las que estén más sucias o tengan unos colores poco comunes. Un piso recién pintado transmite una sensación de limpieza y olor a nuevo. Por los que los inquilinos sentirán que están entrando a una vivienda a estrenar por ellos.

Procura utilizar colores que sean neutros y claros ya que consigues aumentar la luminosidad dentro del piso. Además, estos colores son una base ideal para decorar la vivienda sin importar los gustos personales. Son más fáciles de combinar con los muebles o accesorios del inquilino. Además transmiten sensaciones positivas y aumentan la probabilidad de éxito

Es muy importante darle una buena iluminación a la vivienda y utilizarla tanto en las visitas como para realizar las fotos. Utiliza para ello tanto iluminación ambiental como funcional. Puedes utilizar lámparas de techo, de pie, de mesa, etc.  

Haz pequeñas reformas si son necesarias

Revisa que el piso, sus muebles, electrodomésticos, etc. estén en buen estado. De no ser así, es recomendable hacer esos arreglos y pequeñas reformas antes de mostrar el piso. De esta manera se disminuye la capacidad de negociación sobre el precio de renta, por parte del inquilino. También evitas hacer reparaciones posteriores y obtienes inquilinos más contentos y a gusto con la vivienda

No tienes que hacer grandes gastos. Al contrario, debes evitarlos. Por ejemplo puedes reutilizar muebles que tienes y darles una apariencia más moderna. Ya sea pintándolos, decorándolos o incluso dándoles una utilidad diferente. Si no, también existe mucha oferta en el mercado de muebles económicos.

Toma fotografías atractivas

Las fotografías de tu piso son cruciales para llamar la atención de los futuros inquilinos. De nada sirve que hayas arreglado la vivienda si nadie sabe que existe. El 80% de las visitas y contactos de clientes, se dan en las primeras posiciones de los portales inmobiliarios.

Si vas a fotografiar pequeños espacios, lo mejor es que tomes las fotos desde un ángulo que permita ver todos los elementos. Utiliza para ello un objetivo de 24-28mm de distancia focal para poder abarcar el mayor ángulo posible sin deformar la imagen.

Cuando vayas a subir las fotos a los portales, pon en primer lugar la que muestre el espacio más atractivo de la vivienda. Puede llegar a ser la única que vean los visitantes del portal o los que reciban las alertas en su correo electrónico. Cuanto mejor sea esa foto, mayor es la probabilidad de que vean la página de detalle de tu vivienda.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

Invertir en la compra de una vivienda para luego ponerla en el mercado de alquiler es una opción muy atractiva para los pequeños y medianos inversores. El porcentaje de inversores que deciden comprar un piso para alquilar, se ha disparado. De hecho tres de cada diez españoles optan por la compra de un piso con el fin de alquilarla por la rentabilidad que ofrece.

Comprar un piso para alquilar ofrece actualmente una rentabilidad bruta del 7,8% según idealista. Esta dato ha ido incrementando paulatinamente desde 2013.

rentabilidad por alquiler

Pese a estos buenos datos, de cara a maximizar los beneficios y reducir los riesgos que existen en toda inversión inmobiliaria, es necesario conocer los factores que influyen en los mismos. De esta forma se tiene una mejor idea si es factible comprar un piso para alquilar.

Lo primero de todo es entender de qué está compuesta la rentabilidad bruta del alquiler. Ésta es la suma de los ingresos por alquileres y de la subida esperada del precio de venta del inmueble. Así que en función del perfil del inversor, se hace necesario mirar más a una u otra.

En términos generales se podría decir que la rentabilidad por alquiler es más segura que la rentabilidad por plusvalías, en la medida que las oscilaciones de la renta son normalmente menores y en pocos casos a la baja. Por otro lado la rentabilidad por plusvalías puede dar ganancias muy superiores a corto plazo si se elige bien el momento y el inmueble.

Una vez entendidos los componentes que forman la rentabilidad de un inmueble en alquiler, se hace necesario responder a dos preguntas fundamentales para planificar una inversión inmobiliaria: ¿dónde? y ¿qué?

Ciudades y barrios más rentables (el dónde)

Es imprescindible conocer cuáles son las ciudades y zonas que ofrecen una mejor oportunidad de negocio. La rentabilidad de los pisos en alquiler varía dependiendo de la ciudad e incluso dependiendo del barrio y de la calle de la vivienda.

Si bien es cierto que los precios de alquiler más elevados se encuentran en ciudades como Madrid y Barcelona, su rentabilidad como inversión no es tan elevada debido a que los precios de compra de esas viviendas también ha subido mucho.

De hecho, entre las ciudades que ofrecen actualmente una rentabilidad más alta se encuentran Valencia (8,7%), seguido por Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7,0%). Los precios de la compra en Valencia se han mantenido mientras que los alquileres han crecido, eso explica que se sitúe en primer lugar. Madrid tiene una rentabilidad del 6,3% y Barcelona del 6,0% de acuerdo a cálculos de Solvia. Las ciudades con las rentabilidades más bajas son San Sebastián (4,2%) y Orense (4,3%).

Zonas más rentables

En cuanto a las zonas más rentables en cada ciudad, hay que estar atento a los cambios demográficos y urbanísticos que van sufriendo cada ciudad. Por ejemplo, en el caso de Valencia, Poblats Marítims es el barrio que ofrece la rentabilidad más alta (14%), en gran parte debido a la apertura de las principales avenidas de la capital que llevan hacia el mar.

Después de Valencia, le siguen zonas de Sevilla. Comprar un piso para alquilar en Sevilla, ofrece altos margenes de rentabilidad. Las zonas más rentables son Isla de la Cartuja (12,45%) y Cerro-Amate (10,25%). Con un piso en alquiler se obtiene una renta media de 815 euros al mes.

En algunos distritos de Madrid es posible alcanzar una rentabilidad del 10%. Por ejemplo, en Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas que son zonas más obreras. En cuanto Barcelona, es la ciudad de España con los alquileres más altos. A pesar de la alta demanda de alquiler y sus elevadas rentas, los precios de venta también son altos, por lo que merma su rentabilidad. A pesar de ello en Horta-Guinardó y Nou Barris, es posible obtener una rentabilidad bruta del 8%.

rentabilidad alquiler ciudades

Tipo de activos más rentables (el qué)

Los locales comerciales siguen siendo el producto que genera una mayor beneficio. Comprar un local para luego alquilarlo ofrece una rentabilidad del 8,4%. Por lo que es superior a la rentabilidad que ofrecen las viviendas (7,8%). La rentabilidad mayor de locales comerciales se encuentra en Pontevedra (10,7%), Córdoba (9,5%) y Zaragoza (9,4%).

Seguido de los locales comerciales, se encuentra el sector residencial.  Por primera vez está delante del de inversión en oficinas en lo que a volumen se refiere. Un estudio de la consultora CBRE destaca que el sector residencial fue en el que más se invirtió en el 2017 con el 29% de la inversión inmobiliaria. En comparación con el 28% en oficinas. De hecho, en Madrid y Barcelona, la compraventa de viviendas para alquiler representa ya alrededor del 40% de las compras de viviendas. Mientras que en las demás ciudades ronda el 30% de las compras.

La inversión residencial

Si nos centramos en la inversión residencial, hay que tener clara la tipología de viviendas en las que invertir. La rentabilidad depende de características como el número de habitaciones, el estado en el que se encuentra o si el edificio cuenta con ascensor.

Por lo general, los pisos con una o dos habitaciones suelen ser más rentables que los que con tres. Y más aún si el piso es de menos de 60 metros cuadrados. Aunque esto va de la mano con la zona en la que está ubicado el piso. Ya que si el piso se encuentra en un barrio universitario, es mejor que el piso sea amplio y con al menos 3 – 4 habitaciones. Porque de esta manera es más rentable alquilar el piso por habitaciones a los estudiantes.

Respecto al estado de la finca, una vivienda en un edificio sin ascensor obtiene una rentabilidad media del 8,7% a comparación de una que sí tenga con un 6,5%. Esto se explica porque el precio de compra de un piso sin ascensor es bastante más bajo, sin que el precio de alquiler se resienta tanto. El estado de la vivienda también hay que tomarlo en cuenta. Porque si se necesita hacer una reforma significa que hay que hacer una inversión que puede compensar por la subida del precio del alquiler resultante.

Podemos concluir diciendo que cada inversor es distinto y posee diferentes capacidades y necesidades de inversión. Por lo que antes de pensar en comprar un piso para alquilar, lo recomendable es valorar la oportunidad de inversión con los puntos mencionados. Y en lo posible, hacer una consulta con expertos en la gestión de alquileres y valoraciones inmobiliarias, para evitar sorpresas. 

¿Cómo fijar el precio del alquiler?

El precio medio de alquiler ha aumentado significadamente desde 2015. En el 2017 el precio medio estaba por encima de los 8 euros/m2 según fotocasa tras haber experimentado el incremento anual más alto de todo el histórico de su índice. Es un panorama muy halagüeño para los propietarios. Pero la pregunta que muchos de ellos se hacen es ¿cómo fijar el precio del alquiler?

Si recientemente ha finalizado el contrato de alquiler de tu piso, tienes una buena oportunidad para actualizar el precio del mismo. Así puedes obtener una rentabilidad mucho mayor. Sin embargo debes evitar un exceso de optimismo. Como trataremos en otro post, el riesgo de poner un precio demasiado elevado puede suponer un perjuicio mayor que el posible aumento de ingresos.

Factores a tener en cuenta

A continuación te explicamos los factores que debes tener a la hora de fijar un precio de alquiler realista.

  • Ubicación

¿En qué zona está ubicado tu piso?. La locación es crucial para el precio de la propiedad, suponiendo hasta un 40% del valor del inmueble. Por lo general los pisos que están en zonas céntricas tienen un valor más alto. Ya que los inquilinos tienen mejores servicios y comercios. Sin embargo ese factor se puede contrarrestar por la proximidad de estaciones de metro y autobús, especialmente si se trata de puntos de conexión de varias líneas. La cercanía de zonas verdes, infantiles, hospitales, comercios, etc. también influyen en el precio.

  • Superficie

Normalmente el precio se fija proporcionalmente a los metros cuadrados que dispone el piso. Especialmente a su superficie útil -excluyendo los elementos comunes-. Sin embargo, en muchas ocasiones es más importante que el piso disponga de una buena distribución que le permita tener un buen número de habitaciones y cuartos de baño. Normalmente se va a alquilar por un mayor precio un piso de 3 habitaciones de 70 m2 que un piso de 2 habitaciones de 75 m2.

  • Estado de la propiedad

¿Cómo está el edificio y la vivienda?. Los pisos que están reformados, con zonas comunes como piscina, portero, garaje, etc. justifican un precio entre un 20% y 30% superior a la media de la zona. Es por ello que es clave comparaciones con otros pisos cercanos antes de tomar una decisión. Para este punto es importante ser lo más objetivo posible. Hay ponerse en los pies de los posibles inquilinos visitando los portales en los que anunciarás tu piso.

Cómo hacer comparativas de precio de alquiler

Para guiarte sobre cómo fijar los precios del alquiler, debes de investigar sobre la situación del mercado de alquiler en la zona en la que está ubicada la vivienda. Conocer la oferta y la demanda es básico para saber el precio que puedes pedir. Para ello te recomendamos que utilices las siguientes herramientas gratuitas:

  • Portales y agregadores inmobiliarios

La renta que pides por tu inmueble ha de ser competitiva con la oferta existente en la zona. La mejor forma de verlo es ponerte en los pies del inquilino y visitar los portales y agregadores inmobiliarios que visita. Los principales portales inmobiliarios en España son: Idealista, Fotocasa, Habitaclia y EnAlquiler. En esa búsqueda has de filtrar los inmuebles más similares a tu piso. Tanto en cuanto a número de habitaciones como principales características (estado del piso, muebles, parking, zonas comunes). Es precisamente por ello que resulta recomendable visitar también las páginas de agregadores inmobiliarios. Ya que tienen una oferta normalmente más amplia al juntar el listado de pisos de varios portales. Los principales agregadores en España son Trovit, Mitula y Nestoria.

  • Herramientas de estimación del precio de una vivienda

En el mercado se encuentran disponibles varias herramientas que ayudan a estimar el precio de venta y alquiler de un inmueble en base a tencnologías de big data como de inteligencia artificial. La más fiable y premiada en España es la de UrbanDataAnalytics, que se puede usar aquí. Otros proveedores de valoraciones online son: idealista/data (de pago), trovimap (gratuita) o, tinsa.

Con todo ello esperamos que puedas hacer una estimación ajustada del precio que puedes cobrar por tu piso de alquiler. Pero si aun así no estás seguro o quieres tener una mayor tranquilidad, siempre puedes acudir a profesionales del sector para que te aconsejen.

Septiembre: el mejor mes para alquilar piso en Barcelona

Septiembre se presenta como el mejor mes para poner tu piso en alquiler 

En la entrada anterior hablábamos sobre la subida de los precios de alquiler en Barcelona especialmente. En esta nueva entrada analizamos por qué, como propietario, deberías estar pensando en poner tu piso en alquiler en septiembre.

A nivel tanto del mercado de estudiantes como profesional, septiembre es un mes con mucho movimiento. Es cuando empieza el curso en las universidades y escuelas de postgrado. También se firman nuevos contratos de trabajo después del verano. Entonces la movilidad geográfica obliga a muchos trabajadores y estudiantes a buscar una nueva vivienda de cara al nuevo curso.

Según datos de 2016, septiembre fue un buen mes para el mercado laboral. A pesar de ser un mes en el que finalizan los empleos estacionales de verano, el paro bajó en septiembre del pasado año en 16.906 personas. Encontramos también una crecida en la afiliación a la Seguridad Social en 12.025 cotizantes. Principalmente debido a puestos de trabajo en entornos educativos o administrativos.

septiembre mejor mes para alquilar piso
afiliacion seguridad social septiembre 2016
Cataluña acoge a más de 11.000 estudiantes españoles o extranjeros

Si nos centramos en Barcelona, hay que tener en cuenta que Cataluña acoge cada año a más de 11.000 estudiantes españoles o extranjeros. Laboralmente, es de esperar un descenso de paro este septiembre si se da un comportamiento similar al de 2016 (con un descenso del -0,18%).

Si nos fijamos en otros indicadores de demanda, como es el caso de las consultas por internet, podemos confirmar que septiembre es el mejor mes para poner tu piso en alquiler.  En la siguiente gráfica, elaborada con la herramienta Google Trends, se puede observar que el mayor nivel de tráfico de la palabra clave “alquiler piso Barcelona” se concentra entre finales de agosto y finales de septiembre.

poner en alquiler tu piso
Mejores meses para alquilar piso en Barcelona

Si tienes una vivienda en propiedad y dudas si alquilarla o no, te recomendamos que te animes a hacerlo. Por todo lo anterior, la segunda quincena de agosto, con vistas a cerrar el alquiler en septiembre. Ya que se considera el mejor mes. Ten en cuenta en todo caso que para ello es conveniente que comiences con los trámites en julio y agosto. Poniendo la vivienda a punto y realizando las pequeñas reformas necesarias.

Y mejor si haces todo ello apoyándote en una empresa que se ocupe de todo. Y que minimice los riesgos que comporta esta actividad. Desde realizar una valoración ajustada a mercado, buscar un inquilino de confianza, cubrir los gastos de mantenimiento. Hasta asegurarte la renta mensual incluso si tu vivienda se queda vacía o el inquilino se retrasa en el pago. Servicios que sólo te ofrecemos en Rentuos, para que estés tranquilo mientras nosotros nos ocupamos de todo.