En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios

El Gobierno acaba de publicar las medidas para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible adoptadas en el Consejo de Ministros del 14 de diciembre. Estas medidas se detallan en un Real Decreto Ley que ha sido publicado este martes 18 de diciembre. Tras haberlo analizado, pasamos a resumir las 6 cosas que debes saber sobre la “nueva ley del alquiler”. Una vez repasado el Real Decreto, hemos actualizado esta publicación con algún detalle en cursiva.

Por qué cambia la Ley

Según el Ministro de Fomento, José Luis Ábalos, estas medidas buscan “acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes”. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

A quién afecta

Lo primero de todo es aclarar que las medidas que ahora pasamos a detallar, sólo afectarán a los contratos firmados una vez el Real Decreto esté vigente. Esto será a partir del 19 de diciembre de 2018.

En cualquier caso se contempla que los contratos anteriores -siempre que las partes estén de acuerdo- puedan “adaptarse al régimen establecido en este real decreto-ley”.

También es importante saber que las medidas no afectan por igual a arrendatarios según sean personas físicas o empresas. Con ello se quiere limitar los efectos negativos que pudieran tener los grandes fondos o Socimis en los precios del alquiler.

En qué afecta al arrendatario

1. Como medida de mayor calado, aumenta el plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Ese plazo es el que se llama “prórroga obligatoria”. Hay que tener en cuenta que los precios en ese tiempo sólo podrán subir conforme a las condiciones que se pacten inicialmente en el contrato, que suele ser en la mayoría de los casos en base al IPC. Si no se pactara una revisión de rentas en el contrato, no será posible actualizar las rentas. Si se pacta una actualización, pero no se define la manera de calcularla, ésta se realizará en base al Índice de Garantía de Competitividad.

2. También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo por el que se amplía automáticamente el contrato una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

3. En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, ésto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como casi la única opción posible para protegerse en un impago.

4. En el caso de que el arrendador sea una empresa, deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esta medida no es tan extrema como la de otros paises europeos donde las agencias no pueden cobrar honorarios a los inquilinos en ningún caso.

5. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la mejora de la vivienda en el transcurso del contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

6. El alquiler de primera vivienda queda exento del pago del ITP. Este impuesto se estaba aplicando en un número limitado de Comunidades Autónomas (como por ejemplo Cataluña). A partir de ahora, para los nuevos contratos, no habrá que pagarlo en ninguna.

Qué medidas no contempla la ley

El Gobierno ha descartado por ahora poner límites a los precios del alquiler a pesar de haberse comprometido a ello con Podemos. Si bien ha adelantado que podría incorporar dicha medida al decreto-ley en la fase de enmiendas parlamentarias.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

comparte tu opinionEn Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares. A pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Es por ello que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡participa aquí!

Quiero alquilar mi piso ¿qué debo de saber?

El número de personas que poseen pisos en alquiler no deja de crecer. Cada vez aparecen más propietarios que buscan rentabilizar su patrimonio invirtiendo en viviendas para alquilar. En Barcelona y Madrid, el 40% de la personas que compran un piso es para destinarlo al alquiler. En las demás ciudades de España, ronda entre el 30%.

A la hora de poner un piso en alquiler, lo que buscas es obtener la mayor rentabilidad dentro de unos márgenes de bajo riesgo y alta seguridad. Si es la primera vez que alquilas tu piso, es muy común que te surjan diferentes interrogantes. Es por eso que en este artículo te mencionamos los primeros pasos que debes de dar.

¿Qué trámites debo de hacer?

Lo primero que debes hacer es conocer todos los trámites legales para poner un piso en alquiler. Es necesario que tengas todo en orden para que no te encuentres con algún obstáculo legal en el camino. Ya que te puede impedir seguir adelante. Como primer punto, la legislación obliga a que la vivienda cuente con cédula de habitabilidad y certificado energético.

El certificado energético tiene una duración de diez años y su clasificación va desde la A (mejores niveles de eficiencia) hasta la G (mínimos). A la hora que publiques un anuncio de la vivienda en alquiler es conveniente que incluyas este dato. Algunos portales priorizan las viviendas con certificado a las que no lo tienen o dicen que está en trámite. Si decides alquilar tu vivienda sin este certificado, te pueden poner una multa que va entre 300 y 6.000 euros.

La cédula de habitabilidad garantiza que la propiedad cumple con los requisitos mínimos para ser destinada a uso residencial. Acredita que la propiedad tiene los elementos básico como agua, energía, etc. Y también que tiene una superficie útil para poder vivir, que es como mínimo de 36 metros cuadrados. Recuerda que es obligación del propietario que la vivienda esté en todo momento en condiciones de habitabilidad.

En algunas comunidades autónomas debes de disponer también de una licencia de primera ocupación. Se trata de una licencia que el ayuntamiento concede al promotor de la vivienda. La concede únicamente si la obra terminada cumple con los requisitos que han sido establecidos en la licencia de obras.

¿Qué documentos le debo de pedir al inquilino?

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar una fianza equivalente a una mensualidad del piso en alquiler. Esto sirve para que al finalizar el contrato puedas cubrir gastos de reparación. Las reparaciones que cubre la fianza son las que surgen por el mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Una vez cobrada la fianza, estás obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Al finalizar el contrato, y si no haces uso de ella, debes de solicitar su reintegro. De no hacer estos trámites en el plazo convenido, puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

Además del mes de fianza, la ley también permite que puedas solicitar garantías adicionales. Estas garantías cubren los posibles impagos. Pueden ser por ejemplo meses adicionales de fianza, adelantos o avales. De esta forma, si el inquilino te deja de pagar, el avalista será el responsable de las deudas.

Garantías adicionales

En caso del aval bancario, lo normal es pedir que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que al exigir dicho aval se hará más difícil que alquiles el piso. Muchos posibles inquilinos renunciarán, bien por su alto coste financiero o por las dificultades en que el banco se lo conceda. En muchos casos el banco puede solicitar al inquilino que aporte un depósito del mismo importe como garantía del aval. Tienes que fijarte en las condiciones de cancelación y la duración de los avales. Ya que no debe de ser nunca inferior a la del contrato.

Otra opción, es que el inquilino te adelante unos meses de alquiler. Usualmente se pide que haga un adelanto de 6 meses. Hay que tener en cuenta sin embargo, que esto no supone garantía alguna, una vez transcurrido el plazo adelantado.

Es recomendable también que pidas al posible inquilino sus últimas nóminas y su contrato laboral. En caso de autónomo pide el certificado de retenciones. De esta manera puedes tener un indicador más de solvencia del inquilino.

¿Qué obligaciones tiene el inquilino?

A la hora de hacer el contrato de alquiler, existen ciertas responsabilidades y gastos que los debe de pagar el inquilino. Uno de ellos es el ITP. Este impuesto se devenga entre otros casos, cuando se alquila una vivienda. El ITP se debe de pagar a Hacienda en un transcurso de 30 días laborales, desde que se firmó el contrato. El importa de este valor varía dependiendo de la Comunidad Autónoma. El impuesto ronda entre el 6-10% sobre el total de renta a pagar durante el contrato de alquiler.

Otra de las obligaciones del inquilino es el pago mensual de la renta en el plazo establecido, o hasta día 5 de cada mes en caso de no figurar en el contrato. Si empiezan a surgir impagos, puedes interponer una demanda judicial. Esto se puede hacer a partir del día 10 de impago, aunque la resolución y ejecución de la sentencia tardará normalmente entre 8 y 12 meses. Es por este caso también que es recomendable que tengas un seguro de impago que te cubra de este tipo de incidentes.