En qué casos se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo

En este artículo mencionamos cuáles son las causas por las que es posible finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo, tanto por parte del inquilino como del propietario. Este punto ha cobrado especial relevancia desde que el Real Decreto Ley de diciembre de 2018 ha ampliado la prórroga obligatoria de los nuevos contratos de 3 a 5 ó 7 años en el caso de que el arrendador sea una empresa.

¿Cuándo es posible que el inquilino finalice el contrato de alquiler?

Es muy importante saber en qué fecha se firmó el contrato de alquiler, si antes del 6 de junio del 2013 o después. Si el contrato de arrendamiento está firmado antes de la fecha mencionada, el inquilino puede finalizar el contrato de alquiler en cualquier momento, ya que la duración mínima obligatoria en esos contratos era de un año, tiempo ya transcurrido a día de hoy.

Por otro lado, si el contrato se ha firmado después del 6 de junio del 2013, el inquilino puede finalizar el contrato si han pasado 6 meses desde la fecha de inicio, siempre que lo notifiquen al propietario con 30 días de anticipación. En caso que el inquilino se quiera ir antes de tiempo, el propietario puede exigir una indemnización por incumplimiento del contrato. La indemnización normalmente será el pago de las mensualidades que falten para cumplir con los 6 meses.

Sin embargo, el propietario tiene la posibilidad de incluir una cláusula en el contrato que obligue al inquilino a pagar una indemnización incluso si ya han transcurrido 6 meses. Por ello es importante que el inquilino, antes de comunicar al propietario su intención de finalizar el contrato de alquiler, revise si en el mismo se incluye alguna cláusula al respecto.

Motivos por los cuales el propietario puede finalizar un contrato de alquiler

Las causas legales por las cuales el propietario puede recuperar su vivienda son las siguientes:

  • Impagos o retrasos de alquiler

Si surgen impagos de renta, el propietario puede finalizar el contrato. La LAU no menciona el número de mensualidades impagadas para que se inicie el trámite de resolución del alquiler. Aún así, es recomendable iniciarlo tan pronto se cumpla el primer mes completo de retraso, ya que una vez iniciado aún quedará esperar entre 8 y 12 meses que tarda el procedimiento de desahucio.

  • El propietario necesita la vivienda por una necesidad personal

Ya sea porque la necesite para vivir él, una familiar de primer grado o un ex cónyuge en caso de separación. Para ello, ha de haber transcurrido un mínimo de un año desde la firma del contrato y es necesario avisar al inquilino con 2 meses de antelación. Hay que ser muy cuidadoso con esta causa de resolución. Si el propietario pide la vivienda con ese fin y, pasados 3 meses desde que lo ha recuperado, se demuestra que no lo habita ningún familiar, el arrendatario tiene derecho a recuperarla y pedir una indemnización por los gastos ocasionados.

  • Reformas u obras sin autorización del arrendador

El inquilino no tiene derecho hacer reformas sin el consentimiento del arrendador. Cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la seguridad de ella, es motivo de finalización del contrato. La única forma en la cual el inquilino puede hacer reformas, es pidiendo permiso previo al propietario.  

  • Actividades molestas, peligrosas o ilícitas en la vivienda

Si los inquilinos realizan actividades peligrosas o si los vecinos se quejan sobre el comportamiento de los inquilinos, se puede proceder a finalizar el contrato. La comunidad de vecinos toma un papel muy importante sobre estos aspectos. Ya que para esto se debe convocar una junta de vecinos y llegar a un acuerdo de proceder judicialmente. El propietario debe de estar al día sobre estos sucesos, ya que si la comunidad le comunica las quejas y él no hace nada al respecto, puede incluso ser demandado.

  • La vivienda se destina a un uso diferente del que se ha pactado

Por ejemplo, si en el contrato se menciona que la vivienda es para el uso habitual del inquilino, pero se utiliza para uso comercial. O si el inquilino realquila habitaciones pese a tener prohibido el subarriendo.

¿Has finalizado un contrato de alquiler antes de tiempo?

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En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios

El Gobierno acaba de publicar las medidas para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible adoptadas en el Consejo de Ministros del 14 de diciembre. Estas medidas se detallan en un Real Decreto Ley que ha sido publicado este martes 18 de diciembre. Tras haberlo analizado, pasamos a resumir las 6 cosas que debes saber sobre la “nueva ley del alquiler”. Una vez repasado el Real Decreto, hemos actualizado esta publicación con algún detalle en cursiva.

Por qué cambia la Ley

Según el Ministro de Fomento, José Luis Ábalos, estas medidas buscan “acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes”. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

A quién afecta

Lo primero de todo es aclarar que las medidas que ahora pasamos a detallar, sólo afectarán a los contratos firmados una vez el Real Decreto esté vigente. Esto será a partir del 19 de diciembre de 2018.

En cualquier caso se contempla que los contratos anteriores -siempre que las partes estén de acuerdo- puedan “adaptarse al régimen establecido en este real decreto-ley”.

También es importante saber que las medidas no afectan por igual a arrendatarios según sean personas físicas o empresas. Con ello se quiere limitar los efectos negativos que pudieran tener los grandes fondos o Socimis en los precios del alquiler.

En qué afecta al arrendatario

1. Como medida de mayor calado, aumenta el plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Ese plazo es el que se llama “prórroga obligatoria”. Hay que tener en cuenta que los precios en ese tiempo sólo podrán subir conforme a las condiciones que se pacten inicialmente en el contrato, que suele ser en la mayoría de los casos en base al IPC. Si no se pactara una revisión de rentas en el contrato, no será posible actualizar las rentas. Si se pacta una actualización, pero no se define la manera de calcularla, ésta se realizará en base al Índice de Garantía de Competitividad.

2. También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo por el que se amplía automáticamente el contrato una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

3. En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, ésto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como casi la única opción posible para protegerse en un impago.

4. En el caso de que el arrendador sea una empresa, deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esta medida no es tan extrema como la de otros paises europeos donde las agencias no pueden cobrar honorarios a los inquilinos en ningún caso.

5. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la mejora de la vivienda en el transcurso del contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

6. El alquiler de primera vivienda queda exento del pago del ITP. Este impuesto se estaba aplicando en un número limitado de Comunidades Autónomas (como por ejemplo Cataluña). A partir de ahora, para los nuevos contratos, no habrá que pagarlo en ninguna.

Qué medidas no contempla la ley

El Gobierno ha descartado por ahora poner límites a los precios del alquiler a pesar de haberse comprometido a ello con Podemos. Si bien ha adelantado que podría incorporar dicha medida al decreto-ley en la fase de enmiendas parlamentarias.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

comparte tu opinionEn Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares. A pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Es por ello que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡participa aquí!