En qué casos se puede finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo

En este artículo mencionamos cuáles son las causas por las que es posible finalizar un contrato de alquiler antes de tiempo, tanto por parte del inquilino como del propietario. Este punto ha cobrado especial relevancia desde que el Real Decreto Ley de diciembre de 2018 ha ampliado la prórroga obligatoria de los nuevos contratos de 3 a 5 ó 7 años en el caso de que el arrendador sea una empresa.

¿Cuándo es posible que el inquilino finalice el contrato de alquiler?

Es muy importante saber en qué fecha se firmó el contrato de alquiler, si antes del 6 de junio del 2013 o después. Si el contrato de arrendamiento está firmado antes de la fecha mencionada, el inquilino puede finalizar el contrato de alquiler en cualquier momento, ya que la duración mínima obligatoria en esos contratos era de un año, tiempo ya transcurrido a día de hoy.

Por otro lado, si el contrato se ha firmado después del 6 de junio del 2013, el inquilino puede finalizar el contrato si han pasado 6 meses desde la fecha de inicio, siempre que lo notifiquen al propietario con 30 días de anticipación. En caso que el inquilino se quiera ir antes de tiempo, el propietario puede exigir una indemnización por incumplimiento del contrato. La indemnización normalmente será el pago de las mensualidades que falten para cumplir con los 6 meses.

Sin embargo, el propietario tiene la posibilidad de incluir una cláusula en el contrato que obligue al inquilino a pagar una indemnización incluso si ya han transcurrido 6 meses. Por ello es importante que el inquilino, antes de comunicar al propietario su intención de finalizar el contrato de alquiler, revise si en el mismo se incluye alguna cláusula al respecto.

Motivos por los cuales el propietario puede finalizar un contrato de alquiler

Las causas legales por las cuales el propietario puede recuperar su vivienda son las siguientes:

  • Impagos o retrasos de alquiler

Si surgen impagos de renta, el propietario puede finalizar el contrato. La LAU no menciona el número de mensualidades impagadas para que se inicie el trámite de resolución del alquiler. Aún así, es recomendable iniciarlo tan pronto se cumpla el primer mes completo de retraso, ya que una vez iniciado aún quedará esperar entre 8 y 12 meses que tarda el procedimiento de desahucio.

  • El propietario necesita la vivienda por una necesidad personal

Ya sea porque la necesite para vivir él, una familiar de primer grado o un ex cónyuge en caso de separación. Para ello, ha de haber transcurrido un mínimo de un año desde la firma del contrato y es necesario avisar al inquilino con 2 meses de antelación. Hay que ser muy cuidadoso con esta causa de resolución. Si el propietario pide la vivienda con ese fin y, pasados 3 meses desde que lo ha recuperado, se demuestra que no lo habita ningún familiar, el arrendatario tiene derecho a recuperarla y pedir una indemnización por los gastos ocasionados.

  • Reformas u obras sin autorización del arrendador

El inquilino no tiene derecho hacer reformas sin el consentimiento del arrendador. Cualquier obra que modifique la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la seguridad de ella, es motivo de finalización del contrato. La única forma en la cual el inquilino puede hacer reformas, es pidiendo permiso previo al propietario.  

  • Actividades molestas, peligrosas o ilícitas en la vivienda

Si los inquilinos realizan actividades peligrosas o si los vecinos se quejan sobre el comportamiento de los inquilinos, se puede proceder a finalizar el contrato. La comunidad de vecinos toma un papel muy importante sobre estos aspectos. Ya que para esto se debe convocar una junta de vecinos y llegar a un acuerdo de proceder judicialmente. El propietario debe de estar al día sobre estos sucesos, ya que si la comunidad le comunica las quejas y él no hace nada al respecto, puede incluso ser demandado.

  • La vivienda se destina a un uso diferente del que se ha pactado

Por ejemplo, si en el contrato se menciona que la vivienda es para el uso habitual del inquilino, pero se utiliza para uso comercial. O si el inquilino realquila habitaciones pese a tener prohibido el subarriendo.

¿Has finalizado un contrato de alquiler antes de tiempo?

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¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Cuando pones un piso en alquiler, uno de los aspectos más importantes es la redacción del contrato de alquiler de vivienda. El contrato debe de ser claro y sencillo de entender para propietario e inquilino. En este documento debes manifestar los derechos y obligaciones de las dos partes. De esta manera evitarás que surjan malos entendidos y conflictos en un futuro. En este artículo te explicamos con detalle cómo debes hacer un contrato de alquiler de vivienda.

Cláusulas más comunes

Algunos aspectos que es recomendable que incluyas en el contrato de alquiler de vivienda son:

  • la identificación de las partes,
  • el precio del alquiler y la actualización del mismo,
  • la asunción de gastos
  • la duración, prórroga y terminación del contrato
  • la fianza y garantías adicionales,
  • obligaciones específicas

Debes tener en cuenta que el contenido de las cláusulas nunca puede ser contrario a las obligaciones establecidas por  la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, en caso de no definirse algún aspecto en el mismo contrato, esta Ley determinará cómo resolver cualquier conflicto.

Identificación de las partes

Es importante que detalles los datos personales (nombres, apellidos y número de identificación personal) de las personas involucradas, es decir: la del propietario de la vivienda y de los inquilinos, así como de los avalistas si fuera el caso. También debes identificar la vivienda que vas a arrendar, con su dirección exacta (calle, número, piso, población y referencia catastral). Así como si el piso se alquila amueblado o sin muebles, con garaje, con trastero, etc.

El precio del alquiler

Antes de formalizar el contrato de alquiler de vivienda, debes haber pactado el precio de alquiler mensual. Generalmente, el pago mensual de renta es hasta el día 5 de cada mes. Pero se puede establecer en el contrato otro plazo que previamente ha sido acordado por las dos partes.

Dicho precio únicamente se puede actualizar de forma anual. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, se aplican normas diferentes.

En los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 el inquilino y propietario pueden pactar libremente la actualización de la renta.

Si no se pacta un cálculo específico, pero se estipula que la renta sí que se actualizará, esto se hará en función del Índice de Garantía de Competitividad. Este índice se calcula tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE.

En caso de que nisiquiera se mencione en el contrato la posibilidad de actualizar el precio, no se podrá actualizar de ninguna manera durante la duración del mismo.

La asunción de gastos

Existen gastos y responsabilidades que le corresponden al inquilino y otros al propietario. Entre ellos están los suministros, el IBI, gastos de comunidad, tasas municipales, etc.

Si bien por defecto es el inquilino quien asume el pago de suministros (agua, luz, energía, gas), en el contrato se puede estipular que alguno de ellos o todos estarán incluidos en la renta y serán pagados por el propietario.

Por otro lado, el IBI, los gastos de comunidad y tasas municipales son, salvo indicación en contrario, responsabilidad del propietario. Pero de la misma manera se puede estipular que sea el inquilino quien asuma alguno de estos gastos.

Duración, prórroga y terminación del contrato de alquiler de vivienda

La duración de un contrato de alquiler es la pactada entre inquilino y propietario. Si la duración acordada es inferior a tres años, este contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta que el arrendamiento llegue a una de tres años. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de permanecer en el piso hasta tres años si el quiere, a pesar que el contrato de alquiler de vivienda lo hayas hecho con una duración menor. En caso de que el inquilino no quiera renovarlo, debe notificarlo con un mínimo de treinta días de antelación.

Si ya han transcurrido los tres años de duración, y ni propietario ni inquilino notifican que no desean renovarlo, este contrato se prorrogará un año más. Por lo que si no deseas la renovación, debes de comunicarlo con un mes de antelación al inquilino.

La LAU menciona que el inquilino puede desistir el contrato  una vez hayan transcurrido seis meses desde que se formalizó. Y debe de notificarlo con 30 días de antelación. La LAU también menciona que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual para él, para algún familiar de primer grado o para su cónyuge si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Fianza y garantías adicionales

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar al inquilino una fianza que equivale a un mes de renta de la vivienda. Esta te permitirá, al finalizar el contrato, cubrir los daños causados por el inquilino por el mal uso de la vivienda o saldar facturas que el inquilino haya dejado impagadas. Una vez hayas cobrado la fianza, estás obligado a depositarla en la oficina pública correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Es muy importante que hagas estos trámites en los plazos correspondientes. Ya que puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

La ley permite que además de solicitar la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales. Estas garantías te cubren frente a posibles impagos o daños adicionales. Pueden tratarse de meses adicionales de renta, adelantos o avales.

En cuanto a los meses adicionales de renta, se puede llegar a pedir un máximo de 2 meses. Con los avales bancarios, generalmente se solicita que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Debes de fijarte en las condiciones de cancelación y duración de los avales. Un aval nunca debe de ser inferior a la duración del contrato.

En caso que alquiles el piso amueblado o con la cocina equipada, es recomendable que hagas un inventario sobre lo que tienes acompañado de fotos. De esta manera, cuando se termine el contrato puedes revisar que todo esté en orden y justificar el uso de las garantías para cubrir algún desperfecto.

Obligaciones específicas

Puedes agregar cláusulas específicas al contrato para no entrar en conflicto con tus futuros inquilinos. Por ejemplo, si no quieres que en tu vivienda se acepten mascotas, debes de mencionarlo. Igualmente puedes obligar al inquilino que contrate un seguro de hogar o que cubra el coste de un seguro de impago, u obligarle a que devuelva el piso en el mismo estado en el que se le entregó (paredes recién pintadas, etc).

Estas son algunas de las cláusulas más comunes, Pero dependiendo de tus intereses, puedes agregar las que desees siempre que no sean contrarias a la Ley.

¿Quién paga qué en un piso de alquiler?

Es muy común que surjan conflictos entre inquilinos y caseros cuando llega el momento de asumir el pago de algún desperfecto o avería en el piso. Es por ello que queremos dejar claro en este artículo quién paga qué en un piso de alquiler.

Este tipo de reparaciones conllevan un gasto importante. En España se gastan anualmente alrededor de 1.250 de millones de euros en reparaciones de viviendas y más del 20% se da en pisos de alquiler. Los problemas más comunes son por daños por agua (37%), roturas de cristales (21%) y desperfecto eléctricos (8%).

Normativa general

La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que “es obligación del casero hacer todos los arreglos necesarios para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre y cuando el desperfecto del piso en alquiler no haya sido producido por el inquilino. Y esto sin elevar la renta mensual.

Las pequeñas reparaciones producidas por un desgaste de uso ordinario, la LAU menciona que esos gastos son del inquilino.   

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Las reparaciones que son superiores a 150 euros, por lo general corren por cuenta del propietario. Siempre y cuando se deban al desgaste habitual, salvo que haya sido causada por el inquilino. Por ejemplo, reparaciones de las instalaciones de luz y agua, electrodomésticos o caldera, las debe de pagar el casero. También debe asumir  la conservación del techo del piso, los suelos y paredes.

Si llegara a aparecer una plaga por el mal funcionamiento de tuberías o por los alrededores del edificio es posible que incluso el Ayuntamiento sea el responsable o la comunidad de vecinos.

Es importante mencionar que si el casero debe de hacer una obra de forma urgente y dura más de 20 días, el casero debe de disminuir la renta en proporción a la parte del piso que no se pueda utilizar.  

¿Quién paga las pequeñas averías?

Los pequeños arreglos por el uso cotidiano del piso en alquiler, es el inquilino quien debe costear esos arreglos. Por ejemplo, cambiar una bombilla, arreglar la correa de la persiana o arreglar los orificios en la pared por los cuadros. Este tipo de arreglos que son menores de 150 euros, son consideradas pequeñas reparaciones de acuerdo a la jurisprudencia. Por lo general es el inquilino quien las asume. Pero también en algunos casos es posible que el propietario y el inquilino lleguen a un acuerdo. En los acuerdos se establece sobre quién sea responsable de esos gastos. Estos tipo de aspectos se pueden detallar en el contrato de alquiler, para que no hayan malos entendido.

¿Quién paga las averías por el mal uso?

Si son daños causados por el mal uso o por algún descuido del inquilino, él es responsable de los gastos. Por ejemplo, estropear un electrodoméstico por no saberlo usar correctamente, o romper un cristal o producir un atasco en los desagües por un mal uso. En caso que el inquilino no se haga responsable de este tipo de reparaciones, podrán ser descontados de la fianza al finalizar el contrato.

La LAU habla sobre pequeñas reparaciones y desperfectos. Pero no profundiza ni da una lista exacta sobre qué le responde a cada uno. Para evitar  malos entendimientos entre las dos partes, es importante leer y comprender el contrato de alquiler antes de firmarlo. En el contrato se pueden establecer ciertas pautas relacionadas a estos sucesos. También, para que no surjan gastos imprevistos, es recomendable contratar un seguro que cubra este tipo de reparaciones. De esta manera se reducen los enfrentamientos entre casero e inquilino y se tiene un respaldo que cubra esos daños.      

¿Quién paga el IBI en un alquiler?

Cuando se habla de IBI y de otras tasas municipales como la recogida de basuras, los propietarios están obligados a pagarlas. El propietario también está obligado a dar de alta los suministros y asumir los gastos que eso conlleva. Igualmente es su responsabilidad el pago de la comunidad de vecinos. En cualquier caso, es imprescindible revisar lo que dice el contrato, ya que en el mismo se ha podido estipular que sea el inquilino quien asuma alguno o todos estos gastos.

Por otra parte, al inquilino se le cobra el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales. Y debe de pagar la renta mensual más los gastos de los suministros.