En qué afecta la nueva ley del alquiler a los propietarios

El Gobierno acaba de publicar las medidas para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible adoptadas en el Consejo de Ministros del 14 de diciembre. Estas medidas se detallan en un Real Decreto Ley que ha sido publicado este martes 18 de diciembre. Tras haberlo analizado, pasamos a resumir las 6 cosas que debes saber sobre la “nueva ley del alquiler”. Una vez repasado el Real Decreto, hemos actualizado esta publicación con algún detalle en cursiva.

Por qué cambia la Ley

Según el Ministro de Fomento, José Luis Ábalos, estas medidas buscan “acabar con un drama que afecta a los proyectos de vida de la gente, sobre todo los jóvenes”. También quieren poner coto a los desahucios de alquiler, que crecen a un ritmo anual del 5%.

A quién afecta

Lo primero de todo es aclarar que las medidas que ahora pasamos a detallar, sólo afectarán a los contratos firmados una vez el Real Decreto esté vigente. Esto será a partir del 19 de diciembre de 2018.

En cualquier caso se contempla que los contratos anteriores -siempre que las partes estén de acuerdo- puedan “adaptarse al régimen establecido en este real decreto-ley”.

También es importante saber que las medidas no afectan por igual a arrendatarios según sean personas físicas o empresas. Con ello se quiere limitar los efectos negativos que pudieran tener los grandes fondos o Socimis en los precios del alquiler.

En qué afecta al arrendatario

1. Como medida de mayor calado, aumenta el plazo mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Ese plazo es el que se llama “prórroga obligatoria”. Hay que tener en cuenta que los precios en ese tiempo sólo podrán subir conforme a las condiciones que se pacten inicialmente en el contrato, que suele ser en la mayoría de los casos en base al IPC. Si no se pactara una revisión de rentas en el contrato, no será posible actualizar las rentas. Si se pacta una actualización, pero no se define la manera de calcularla, ésta se realizará en base al Índice de Garantía de Competitividad.

2. También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo por el que se amplía automáticamente el contrato una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.

3. En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades. En la práctica, ésto supone que los contratos podrán tener un máximo de 3 meses de fianza: 1 mes de fianza obligatoria y 2 meses de garantías adicionales. No será posible cubrir el riesgo con depósitos de 6 meses como era común hacerlo. En este contexto, la contratación de seguros de impago se muestra como casi la única opción posible para protegerse en un impago.

4. En el caso de que el arrendador sea una empresa, deberá correr con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esta medida no es tan extrema como la de otros paises europeos donde las agencias no pueden cobrar honorarios a los inquilinos en ningún caso.

5. Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la mejora de la vivienda en el transcurso del contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

6. El alquiler de primera vivienda queda exento del pago del ITP. Este impuesto se estaba aplicando en un número limitado de Comunidades Autónomas (como por ejemplo Cataluña). A partir de ahora, para los nuevos contratos, no habrá que pagarlo en ninguna.

Qué medidas no contempla la ley

El Gobierno ha descartado por ahora poner límites a los precios del alquiler a pesar de haberse comprometido a ello con Podemos. Si bien ha adelantado que podría incorporar dicha medida al decreto-ley en la fase de enmiendas parlamentarias.

¿Qué opinas de esta nueva ley?

comparte tu opinionEn Rentuos creemos que es importante que los propietarios de pisos de alquiler tengan voz a la hora de acordar este tipo de medidas. Muchas veces se han adoptado leyes basadas en reclamaciones de inquilinos o de grandes fondos, pero no en las necesidades de inversores particulares. A pesar de que son claves para fomentar este mercado.

Es por ello que hemos creado este grupo de propietarios de pisos de alquiler. Para que cualquier propietario pueda expresar su opinión, o compartir dudas o ideas. Si quieres que se tenga más en cuenta a los propietarios, ¡participa aquí!

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Cuando pones un piso en alquiler, uno de los aspectos más importantes es la redacción del contrato de alquiler de vivienda. El contrato debe de ser claro y sencillo de entender para propietario e inquilino. En este documento debes manifestar los derechos y obligaciones de las dos partes. De esta manera evitarás que surjan malos entendidos y conflictos en un futuro. En este artículo te explicamos con detalle cómo debes hacer un contrato de alquiler de vivienda.

Cláusulas más comunes

Algunos aspectos que es recomendable que incluyas en el contrato de alquiler de vivienda son:

  • la identificación de las partes,
  • el precio del alquiler y la actualización del mismo,
  • la asunción de gastos
  • la duración, prórroga y terminación del contrato
  • la fianza y garantías adicionales,
  • obligaciones específicas

Debes tener en cuenta que el contenido de las cláusulas nunca puede ser contrario a las obligaciones establecidas por  la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, en caso de no definirse algún aspecto en el mismo contrato, esta Ley determinará cómo resolver cualquier conflicto.

Identificación de las partes

Es importante que detalles los datos personales (nombres, apellidos y número de identificación personal) de las personas involucradas, es decir: la del propietario de la vivienda y de los inquilinos, así como de los avalistas si fuera el caso. También debes identificar la vivienda que vas a arrendar, con su dirección exacta (calle, número, piso, población y referencia catastral). Así como si el piso se alquila amueblado o sin muebles, con garaje, con trastero, etc.

El precio del alquiler

Antes de formalizar el contrato de alquiler de vivienda, debes haber pactado el precio de alquiler mensual. Generalmente, el pago mensual de renta es hasta el día 5 de cada mes. Pero se puede establecer en el contrato otro plazo que previamente ha sido acordado por las dos partes.

Dicho precio únicamente se puede actualizar de forma anual. Dependiendo de la fecha en la que se haya firmado el contrato, se aplican normas diferentes.

En los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015 el inquilino y propietario pueden pactar libremente la actualización de la renta.

Si no se pacta un cálculo específico, pero se estipula que la renta sí que se actualizará, esto se hará en función del Índice de Garantía de Competitividad. Este índice se calcula tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE.

En caso de que nisiquiera se mencione en el contrato la posibilidad de actualizar el precio, no se podrá actualizar de ninguna manera durante la duración del mismo.

La asunción de gastos

Existen gastos y responsabilidades que le corresponden al inquilino y otros al propietario. Entre ellos están los suministros, el IBI, gastos de comunidad, tasas municipales, etc.

Si bien por defecto es el inquilino quien asume el pago de suministros (agua, luz, energía, gas), en el contrato se puede estipular que alguno de ellos o todos estarán incluidos en la renta y serán pagados por el propietario.

Por otro lado, el IBI, los gastos de comunidad y tasas municipales son, salvo indicación en contrario, responsabilidad del propietario. Pero de la misma manera se puede estipular que sea el inquilino quien asuma alguno de estos gastos.

Duración, prórroga y terminación del contrato de alquiler de vivienda

La duración de un contrato de alquiler es la pactada entre inquilino y propietario. Si la duración acordada es inferior a tres años, este contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta que el arrendamiento llegue a una de tres años. Por lo tanto, el inquilino tiene derecho de permanecer en el piso hasta tres años si el quiere, a pesar que el contrato de alquiler de vivienda lo hayas hecho con una duración menor. En caso de que el inquilino no quiera renovarlo, debe notificarlo con un mínimo de treinta días de antelación.

Si ya han transcurrido los tres años de duración, y ni propietario ni inquilino notifican que no desean renovarlo, este contrato se prorrogará un año más. Por lo que si no deseas la renovación, debes de comunicarlo con un mes de antelación al inquilino.

La LAU menciona que el inquilino puede desistir el contrato  una vez hayan transcurrido seis meses desde que se formalizó. Y debe de notificarlo con 30 días de antelación. La LAU también menciona que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual para él, para algún familiar de primer grado o para su cónyuge si hay sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Fianza y garantías adicionales

La LAU establece que es obligación del propietario solicitar al inquilino una fianza que equivale a un mes de renta de la vivienda. Esta te permitirá, al finalizar el contrato, cubrir los daños causados por el inquilino por el mal uso de la vivienda o saldar facturas que el inquilino haya dejado impagadas. Una vez hayas cobrado la fianza, estás obligado a depositarla en la oficina pública correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Es muy importante que hagas estos trámites en los plazos correspondientes. Ya que puedes enfrentarte a multas, sanciones administrativas y sanciones civiles.

La ley permite que además de solicitar la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales. Estas garantías te cubren frente a posibles impagos o daños adicionales. Pueden tratarse de meses adicionales de renta, adelantos o avales.

En cuanto a los meses adicionales de renta, se puede llegar a pedir un máximo de 2 meses. Con los avales bancarios, generalmente se solicita que cubra entre 6 y 12 meses de renta. Debes de fijarte en las condiciones de cancelación y duración de los avales. Un aval nunca debe de ser inferior a la duración del contrato.

En caso que alquiles el piso amueblado o con la cocina equipada, es recomendable que hagas un inventario sobre lo que tienes acompañado de fotos. De esta manera, cuando se termine el contrato puedes revisar que todo esté en orden y justificar el uso de las garantías para cubrir algún desperfecto.

Obligaciones específicas

Puedes agregar cláusulas específicas al contrato para no entrar en conflicto con tus futuros inquilinos. Por ejemplo, si no quieres que en tu vivienda se acepten mascotas, debes de mencionarlo. Igualmente puedes obligar al inquilino que contrate un seguro de hogar o que cubra el coste de un seguro de impago, u obligarle a que devuelva el piso en el mismo estado en el que se le entregó (paredes recién pintadas, etc).

Estas son algunas de las cláusulas más comunes, Pero dependiendo de tus intereses, puedes agregar las que desees siempre que no sean contrarias a la Ley.