¿Cómo puedo alquilar mi piso en verano?

El alquiler vacacional es una opción muy interesante para propietarios ahora que entramos en el verano. Ya sea porque se van de viaje y quieren rentabilizar el piso vacío, o porque tienen una segunda residencia que no usan.

Entre los meses de junio a septiembre del año pasado, hubo alrededor de 38 millones de turistas extranjeros en Cataluña. Y este año se espera un incremento. El precio del alquiler en la costa creció un 3% con respecto al año pasado. Y la rentabilidad bruta de estos alquileres a tenido una evolución positiva. Hoy en día se obtiene una rentabilidad entre el 6-7% en algunas zonas. Estos datos suenan muy interesantes, pero debes de tener claro los pasos a seguir para el alquiler vacacional. En este artículo te mencionamos los aspectos importantes que debes tener en cuenta para alquilar tu piso en verano.

¿Alquiler vacacional o de temporada?

Lo primero de todo, debes de comprobar si es viable solicitar una licencia de uso turístico para tu vivienda. Esta licencia te permite alquilarla por estancias inferiores a 30 noches. Sin dicho número de registro no podrás publicar la vivienda en los portales vacacionales. Además correrías el riesgo de recibir una multa que puede alcanzar los 18.000 euros.

La concesión de dichas licencias es competencia del ayuntamiento en el que se localice tu vivienda. Deberás dirigirte a ellos para preguntarles: si es posible pedirla, su coste y los requisitos que ha de reunir la vivienda. Muchos ayuntamientos de poblaciones turísticas han dejado de otorgar este tipo de licencias. Aquellos ayuntamientos que la conceden pueden solicitar un pago único. Este oscila entre los 100 y los más de 1.000€ según la población.

¿Cuáles son los requisitos del alquiler vacacional?

En cuanto a los requisitos, tu vivienda debe de contar con una cédula de habitabilidad y estar perfectamente amueblada y equipada (con toallas, sábanas, etc). Tiene que mostrar en el interior de la misma el número de licencia turística, un teléfono de contacto para emergencias y la disponibilidad de hojas de reclamación para el huésped.

En caso de que no puedas solicitar la licencia de uso turístico -o no quieras afrontar su coste- seguirás pudiendo alquilar tu vivienda en verano. Se tratará en ese caso de un alquiler de temporada sujeto a la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU). Te verás obligado a alquilarla por estancias de 31 días o más. Esa condición supondrá que te sea un poco más difícil encontrar un inquilino interesado. Además, los precios de alquiler por meses suelen ser un 20-40% inferiores a los de alquiler diario.

Las viviendas con uso turístico se alquilan por un período determinado del año de forma habitual. En algunas Comunidades Autónomas, la estancia no puede ser más de 31 días continuos ni exceder de tres meses al año. Este aspecto es muy importante. Ya que si lo alquilas más de este tiempo, se considera un alquiler por temporada. Estos alquileres tienen una duración entre 31 días hasta 11 meses normalmente.

Hoy en día existen muchas viviendas de alquiler vacacional que no cumplen con los requisitos legales. Es por esto que multan a los propietarios que lo hacen de manera ilegal y a las plataformas de alquiler. Turismo está haciendo sanciones a estos portales por ofertar viviendas que no están inscritas en el Registro de Turismo.

¿Dónde puedo alquilarlo?

Existen diferentes portales de alquiler vacacional donde puedes anunciar tu vivienda. Entre las más populares están: Airbnb, HomeAway, Rentalia (Idealista) y Niumba (Tripadvisor). Cada uno de estos portales tienen comisiones distintas para los propietarios y para los viajeros. Por ejemplo, en Niumba y Airbnb los propietarios pagan una comisión de 3%. Mientras que en Homeaway la comisión es del 8% y en Rentalia del 10%.

Es muy importante que también conozcas la comisión que se les cobra a los viajeros, ya que esto afecta en el precio final del alquiler. La comisión de viajeros para Airbnb es de 16%, la de Homeaway de 12%, la de Niumba entre 8-16% y en Rentalia los viajeros no pagan comisión.

Te recomendamos que hagas una búsqueda en cada uno de ellos, para que veas en cuál te conviene más anunciarte.

¿Cómo debo tributar la vivienda turística?

Los ingresos de un alquiler turístico deben ser declararlo como rendimientos del capital inmobiliario.

Para calcular este rendimiento, primero de todo hay que diferenciar dos períodos en el mismo año fiscal: el tiempo en que tu vivienda ha estado alquilada y el tiempo en el que ha estado libre.

En el primer período, debes declarar los ingresos íntegros por los días alquilados, aunque habrá una serie de gastos que puedes deducirte. Por ejemplo, puedes deducirte la publicidad del inmueble, las reparaciones necesarias, los seguro del alquiler, etc. La mayoría de ellos se deben deducir en proporción al tiempo en el que tu piso ha estado alquilado. Sin embargo, los gastos comerciales (publicidad, agencias, etc) pueden ser deducidos en su totalidad.

Por otro lado, está el rendimiento generado el período en el que tu vivienda ha estado libre. Este corresponde con la renta impuesta por Hacienda por contar con una segunda propiedad. Si quieres conocer lo que debes de tributar los días en los que tu piso ha estado libre, debes de hacer lo siguiente: Calcula el 1,1% del valor catastral y divídelo entre 365 días. Ese resultado multiplícalo por los días en los que el piso no haya estado alquilado . De esta manera obtendrás el rendimiento imputable al período desocupado.

En el caso de alquiler vacacional, tienes que tener también en cuenta que puedes estar obligado a recaudar una tasa turística a los huéspedes. Normalmente es una cantidad diaria por adulto que depende de la Comunidad Autónoma. Esa tasa se debe declarar y liquidar a Hacienda.

En lo que respecta al IVA, te recordamos que los ingresos de alquiler no generan IVA a los huéspedes. Pero en el caso de que ofrezcas servicios complementarios (lavandería, limpieza, etc), sí debe de cobrarlo.

¿Qué gastos me puedo deducir como propietario de un piso en alquiler?

Como todos sabemos, el miércoles 4 de abril empezó la campaña de la declaración de renta 2017. La fecha límite que tienen los contribuyentes para presentarla es el próximo 2 de julio. Si eres propietario de un inmueble en alquiler, debes declarar el uso de esa vivienda así como los ingresos que te genera. Pero también hay una serie de gastos que puedes deducirte. En este post te explicamos cuáles.

Hoy en día existen, según Idealista, 2,2 millones de caseros que declaran ingresos inmobiliarios en su declaración de la renta. Y es una cifra que sigue incrementando. Es obligación de estos caseros declarar sus viviendas en alquiler. En cuanto a los ingresos a declarar, la Ley del IRPF menciona que se pueden reducir en un 60%. Los alquileres vacacionales o de temporada no pueden disfrutar este beneficio fiscal por no ser considerados como vivienda habitual y permanente de los inquilinos. Pero es importante mencionar que esta reducción se aplica únicamente si la diferencia entre ingresos y gastos resulta en un rendimiento neto positivo.  

¿Qué gastos del alquiler son deducibles?

  • Los saldos de dudoso cobro

Cuando hablamos de saldos dudosos, nos referimos a los impagos de los inquilinos. Esos impagos debes declararlos como ingresos a pesar de no haberlos cobrado. Para poder declararlos también como gasto deducible tiene que haber transcurrido más de 6 meses entre el primer cobro impagado y el final del período impositivo. Si ya has puesto una demanda de desahucio o el deudor se halla en situación concursal, no aplican los 6 meses. Porque es una prueba oficial que los saldos son dudosos. En caso que después se cobre una parte de las deudas o la deuda completa, debes declararla como ingreso de capital inmobiliario.

  • Los pagos de suministros y servicios

Puedes deducir también las facturas de suministros del piso, por ejemplo luz, agua, gas, etc.. Para ello dichas facturas han de estar a nombre del propietario, no del inquilino. En caso de que la vivienda sea parte de una urbanización o edificio, puedes desgravarte también los gastos comunes como portería, vigilancia, administración de la finca, etc.

  • Gastos de mantenimiento y conservación

Comprende todos aquellos gastos que se hacen regularmente para conservar la vivienda en perfectas condiciones. Por ejemplo, la pintura, barnizado, arreglos de fontanería o eléctricos o cualquier otra reparación de deterioros o averías. No se incluyen por lo tanto los gastos derivados de mejoras o las ampliaciones del piso en alquiler.

  • Los gastos para formalizar el contrato de alquiler

En estos están incluidos la cesión o constitución de derechos, los de defensa de carácter jurídico siempre y cuando estén relacionados a los bienes, etc.  

  • Tributos y tasas municipales

Como propietario de la vivienda debes de pagar una cantidad de impuestos y tasas que se relacionan con el inmueble, por ejemplo el IBI. Y en cuanto a las tasas municipales, debes de hacer un pago por la recogida de basuras. Todos esos gastos son deducibles de los ingresos del alquiler.

  • Seguros de impago y riesgos de la vivienda

Si has contratado un seguro que te cubre los cobros de inquilinos y se hace cargo sobre los impagos de renta, también tienes la oportunidad de poder deducir el importe de esas primas.

  • Intereses de hipoteca y amortización de vivienda

El porcentaje de amortización deducible es del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral. En ambos casos no se debe de incluir el cómputo del suelo. En el recibo del IBI puedes ver desglosado el valor catastral total del inmueble.

¿Cuánto debo pagar a Hacienda?

El funcionamiento del impuesto establece que se ha de declarar el rendimiento neto de la vivienda (ingresos menos gastos deducibles). Y a ese rendimiento se le aplica una reducción del 60% obteniendo un rendimiento neto reducido (igual al 40% del rendimiento neto).

Pongamos de ejemplo que tienes un piso que te costó 160.000 euros con financiación hipotecaria y obtienes una renta de 800 euros al mes. Por lo que en el año hace un total de 9.600 euros. Además de esto, has hecho un cambio de caldera que costó 500 euros.

Ejemplo práctico:

  • Intereses de hipoteca: 1.700 euros
  • Gastos de amortización: poniendo de ejemplo que el valor catastral es del 55%, sobre el 3% de 160.000 euros es 2.640 euros
  • Formalización de arrendamiento: 120 euros
  • IBI: 300 euros
  • Tasa municipal: 100 euros
  • Seguro de impago y riesgo de la vivienda: 150 euros
  • Gastos de mantenimiento y conservación: 500 euros
  • Cobros de suministros: 1.680 euros
  • Impago de inquilino: 800 euros

Por lo que los ingresos íntegros son de 9.600 euros y los gastos totales a descontar son de 6.310 euros, haciendo un rendimiento neto de 3.290 euros. A eso le aplicamos el 60% de reducción, obtienes 1.316 euros de rendimiento neto reducido.

Hay que recordar que las rentas obtenidas por el alquiler hay que declararlas como rendimiento del capital inmobiliario y no como actividad económica. Ya que si la aplicas como actividad económica no tendrás el derecho de aplicar el 60% de reducción.  

Si haces la declaración por la web, puedes ver aquí los pasos a seguir. Recuerda revisar el borrador de la declaración para verificar que no has omitido información o si has detectado algún error. Pero si presentas la declaración y después recuerdas esto, deberás solicitar una auto-liquidación complementaria que no tiene coste extra. Esto debe de hacerse antes de las fechas límites. En caso de presentarla después del plazo establecido, tendrás un recargo entre el 5% – 20% sobre el total a ingresar. Esta multa puede incrementar incluso hasta el 150%. Pero solo si Hacienda es quien notifica que no se a mostrado la declaración en las fechas establecidas.