¿Es rentable el alquiler por habitaciones?

Si tenemos un piso en alquiler, podemos estar dudando si es más rentable el alquiler por habitaciones o la vivienda completa. La respuesta a esta duda dependerá fundamentalmente del tamaño del piso, su localización, su estado y la época del año en la que nos encontremos. Por ejemplo, en septiembre el alquiler por habitaciones tiene una demanda un 300% superior al resto del año. Esto se debe a que es cuando comienzan los cursos universitarios.

¿Qué tamaño deben tener los pisos compartidos?

Por lo general, los pisos de dos habitaciones no resultan adecuados para el mercado de pisos compartidos. En pocas ciudades de España se obtiene la misma rentabilidad alquilando el piso completo que con dos habitaciones. Esto pasa por ejemplo en León, Oviedo, Logroño y Soria.

Normalmente las viviendas de tres o más habitaciones son las que generan una mayor rentabilidad si se alquilan por habitaciones. Aunque en Murcia, Vitoria, Córdoba, Albacete, Alicante y Valencia se obtiene la misma ganancia con el alquiler por habitaciones o la vivienda completa.

Si nos enfocamos en Barcelona y Madrid, la situación es diferente. Resulta mejor alquilar un piso completo que por habitaciones sin importar su tamaño.

¿Qué zonas son más rentables en Madrid y Barcelona para alquilar por habitaciones?

Si bien en términos generales -en estas dos ciudades- es más rentable alquilar la vivienda completa, hay algunos barrios en los que la mejor opción es alquilar por habitaciones. Esto se ve relacionado la ubicación del piso a la cercanía de Universidades. La mayoría de estudiantes prefiere compartir un piso a que alquilarlo completo, ya que les resulta más fácil y más barato.

En la siguiente imagen se ve la rentabilidad de un piso por distritos de acuerdo a su número de habitaciones. Centrándose en los pisos de tres habitaciones, Nou Barris, Horta Guinardó y Sant Andreu son las zonas en las que es mejor alquilar por habitaciones. Si nos referimos a pisos de cuatro dormitorios, en Ciutat Vella, Gracia, Horta Guinardó, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Montjuic también es más rentable la vivienda compartida.

alquiler por habitaciones

En Madrid la situación es muy similar. En 14 distritos resulta interesante la opción de pisos compartidos cuando la vivienda tiene cuatro dormitorios. Y si el piso cuenta con tres dormitorios, en 9 distritos tienen saldos positivos.

¿Cuáles son las desventajas?

Hay que tener en cuenta que los pisos compartidos tienen una rotación más alta que los que se alquilan al completo. Eso aumenta la probabilidad de que una habitación se quede libre más frecuentemente. Esos periodos sin ingresos afectan negativamente a la rentabilidad bruta anual de la vivienda.

Dado que los pisos compartidos son alquilados normalmente por estudiantes, es normal que sufran más daños. Sin embargo, se trata de un público menos exigente a nivel de decoración. Por eso mismo el mayor gasto en mantenimiento se compensa en parte con un ahorro en la reposición de mobiliario.

Por otro lado se trata de pisos que normalmente tienen una morosidad más baja. Eso se debe a que suelen ser los padres los que avalan a sus hijos en el contrato de alquiler.

Finalmente, dejando a un lado aspectos económicos, este tipo de alquileres suele provocar con más frecuencia quejas de vecinos. Ya que los estudiantes no siempre respetan los horarios de silencio. Es por esto que es muy importante la selección del inquilino para que no cause problemas en la vivienda.

¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

Invertir en la compra de una vivienda para luego ponerla en el mercado de alquiler es una opción muy atractiva para los pequeños y medianos inversores. El porcentaje de inversores que deciden comprar un piso para alquilar, se ha disparado. De hecho tres de cada diez españoles optan por la compra de un piso con el fin de alquilarla por la rentabilidad que ofrece.

Comprar un piso para alquilar ofrece actualmente una rentabilidad bruta del 7,8% según idealista. Esta dato ha ido incrementando paulatinamente desde 2013.

rentabilidad por alquiler

Pese a estos buenos datos, de cara a maximizar los beneficios y reducir los riesgos que existen en toda inversión inmobiliaria, es necesario conocer los factores que influyen en los mismos. De esta forma se tiene una mejor idea si es factible comprar un piso para alquilar.

Lo primero de todo es entender de qué está compuesta la rentabilidad bruta del alquiler. Ésta es la suma de los ingresos por alquileres y de la subida esperada del precio de venta del inmueble. Así que en función del perfil del inversor, se hace necesario mirar más a una u otra.

En términos generales se podría decir que la rentabilidad por alquiler es más segura que la rentabilidad por plusvalías, en la medida que las oscilaciones de la renta son normalmente menores y en pocos casos a la baja. Por otro lado la rentabilidad por plusvalías puede dar ganancias muy superiores a corto plazo si se elige bien el momento y el inmueble.

Una vez entendidos los componentes que forman la rentabilidad de un inmueble en alquiler, se hace necesario responder a dos preguntas fundamentales para planificar una inversión inmobiliaria: ¿dónde? y ¿qué?

Ciudades y barrios más rentables (el dónde)

Es imprescindible conocer cuáles son las ciudades y zonas que ofrecen una mejor oportunidad de negocio. La rentabilidad de los pisos en alquiler varía dependiendo de la ciudad e incluso dependiendo del barrio y de la calle de la vivienda.

Si bien es cierto que los precios de alquiler más elevados se encuentran en ciudades como Madrid y Barcelona, su rentabilidad como inversión no es tan elevada debido a que los precios de compra de esas viviendas también ha subido mucho.

De hecho, entre las ciudades que ofrecen actualmente una rentabilidad más alta se encuentran Valencia (8,7%), seguido por Sevilla (7,7%) y Zaragoza (7,0%). Los precios de la compra en Valencia se han mantenido mientras que los alquileres han crecido, eso explica que se sitúe en primer lugar. Madrid tiene una rentabilidad del 6,3% y Barcelona del 6,0% de acuerdo a cálculos de Solvia. Las ciudades con las rentabilidades más bajas son San Sebastián (4,2%) y Orense (4,3%).

Zonas más rentables

En cuanto a las zonas más rentables en cada ciudad, hay que estar atento a los cambios demográficos y urbanísticos que van sufriendo cada ciudad. Por ejemplo, en el caso de Valencia, Poblats Marítims es el barrio que ofrece la rentabilidad más alta (14%), en gran parte debido a la apertura de las principales avenidas de la capital que llevan hacia el mar.

Después de Valencia, le siguen zonas de Sevilla. Comprar un piso para alquilar en Sevilla, ofrece altos margenes de rentabilidad. Las zonas más rentables son Isla de la Cartuja (12,45%) y Cerro-Amate (10,25%). Con un piso en alquiler se obtiene una renta media de 815 euros al mes.

En algunos distritos de Madrid es posible alcanzar una rentabilidad del 10%. Por ejemplo, en Villaverde, Puente de Vallecas o San Blas que son zonas más obreras. En cuanto Barcelona, es la ciudad de España con los alquileres más altos. A pesar de la alta demanda de alquiler y sus elevadas rentas, los precios de venta también son altos, por lo que merma su rentabilidad. A pesar de ello en Horta-Guinardó y Nou Barris, es posible obtener una rentabilidad bruta del 8%.

rentabilidad alquiler ciudades

Tipo de activos más rentables (el qué)

Los locales comerciales siguen siendo el producto que genera una mayor beneficio. Comprar un local para luego alquilarlo ofrece una rentabilidad del 8,4%. Por lo que es superior a la rentabilidad que ofrecen las viviendas (7,8%). La rentabilidad mayor de locales comerciales se encuentra en Pontevedra (10,7%), Córdoba (9,5%) y Zaragoza (9,4%).

Seguido de los locales comerciales, se encuentra el sector residencial.  Por primera vez está delante del de inversión en oficinas en lo que a volumen se refiere. Un estudio de la consultora CBRE destaca que el sector residencial fue en el que más se invirtió en el 2017 con el 29% de la inversión inmobiliaria. En comparación con el 28% en oficinas. De hecho, en Madrid y Barcelona, la compraventa de viviendas para alquiler representa ya alrededor del 40% de las compras de viviendas. Mientras que en las demás ciudades ronda el 30% de las compras.

La inversión residencial

Si nos centramos en la inversión residencial, hay que tener clara la tipología de viviendas en las que invertir. La rentabilidad depende de características como el número de habitaciones, el estado en el que se encuentra o si el edificio cuenta con ascensor.

Por lo general, los pisos con una o dos habitaciones suelen ser más rentables que los que con tres. Y más aún si el piso es de menos de 60 metros cuadrados. Aunque esto va de la mano con la zona en la que está ubicado el piso. Ya que si el piso se encuentra en un barrio universitario, es mejor que el piso sea amplio y con al menos 3 – 4 habitaciones. Porque de esta manera es más rentable alquilar el piso por habitaciones a los estudiantes.

Respecto al estado de la finca, una vivienda en un edificio sin ascensor obtiene una rentabilidad media del 8,7% a comparación de una que sí tenga con un 6,5%. Esto se explica porque el precio de compra de un piso sin ascensor es bastante más bajo, sin que el precio de alquiler se resienta tanto. El estado de la vivienda también hay que tomarlo en cuenta. Porque si se necesita hacer una reforma significa que hay que hacer una inversión que puede compensar por la subida del precio del alquiler resultante.

Podemos concluir diciendo que cada inversor es distinto y posee diferentes capacidades y necesidades de inversión. Por lo que antes de pensar en comprar un piso para alquilar, lo recomendable es valorar la oportunidad de inversión con los puntos mencionados. Y en lo posible, hacer una consulta con expertos en la gestión de alquileres y valoraciones inmobiliarias, para evitar sorpresas. 

¿Cómo asegurar la rentabilidad de un piso en alquiler?

Este artículo ha aparecido anteriormente en el blog de enalquiler.com

¿Cómo asegurar la rentabilidad de un piso en alquiler?

La rentabilidad bruta de las viviendas en alquiler en España ronda el 4%. Muy apetecible. Pero diversos riesgos pueden reducir esa rentabilidad hasta en un 90%. ¿Cuáles son y cómo evitarlos? A continuación lo explicamos.

La rentabilidad media bruta de las viviendas de alquiler en España es del 4,2% anual según datos del Banco de España. Sin embargo, esa rentabilidad se puede ver muy mermada a causa de los principales riesgos del inversor inmobiliario: sufrir un impago, tener períodos prolongados con el piso sin alquilar y tener que afrontar reparaciones imprevistas. Estos riesgos pueden suponer una merma de la rentabilidad bruta de entre el 15% y el 90%, dejando la rentabilidad real neta por alquiler entre el 3,6% y el 0,4%.

Hay diversas propuestas en el mercado que ayudan a mitigar alguno de esos riesgos y que están cada vez más extendidas: los seguros de impago, las empresas de alquiler seguro y, recientemente, han surgido nuevas iniciativas proptech que -apoyadas en el uso de nuevas tecnologías- cubren la totalidad de los mismos como es el caso de Rentuos.

Por qué Rentuos garantiza la rentabilidad de tu alquiler

Rentuos alquila y gestiona pisos de alquiler garantizando al propietario el cobro de la renta desde el primer día independientemente de que se sufra ninguno de los imprevistos mencionados.

  • Consigue inquilinos fiables y solventes – si el inquilino da algún problema, Rentuos responde por él.
  • Cobra el alquiler de forma puntual – Rentuos paga cada mes. Tanto si el inquilino se retrasa en el pago como si el piso se ha quedado vacío. Rentuos es el único proveedor en España que ofrece esa garantía durante el tiempo que se busca un nuevo inquilino.
  • Gestiona y asume los gastos del alquiler – Rentuos se encarga de principio a fin de cualquier incidencia que pueda surgir en la vivienda. Sin que el propietario tenga que pagar nada por los arreglos ni realizar ninguna gestión.

Qué ahorro supone Rentuos

  • Si hay un impago del alquiler – El tiempo medio de un desahucio en España está por encima de los 8 meses. Eso conlleva que el importe medio adeudado en pisos de alquiler ascienda a 6.400€ según el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Para el 4,5% de los propietarios que sufren un impago al año -atendiendo a estimaciones de Mapfre- esto representa una caída media de la rentabilidad bruta del 75%.
  • Si el piso queda vacío – Según un estudio realizado por la socimi VBARE, el tiempo que se necesita para alquilar una vivienda ronda entre los 3 y 4 meses de media en España. Teniendo en cuenta que la duración real de un contrato de alquiler ronda los 30 meses, quiere decir que un piso de alquiler está un 10% del tiempo desocupado. Esto supone consiguientemente un 10% menos de ingresos a descontar a la rentabilidad bruta.
  • Si surgen gastos de mantenimiento – Los gastos de mantenimiento son tan diversos como inesperados. Un cambio de caldera puede suponer 1.500€, el cambio de un electrodoméstico roto 500€, o dar una mano de pintura tras la finalización de un contrato, 900€. Es fácil que, por diversas reparaciones, el coste de mantenimiento de un piso ascienda a 400€/año, lo que supone un 5-6% de la rentabilidad bruta.

Cómo compara Rentuos con otras opciones de alquiler seguro

Gracias a Rentuos el propietario sigue cobrando su renta:

  • tanto en caso de impago hasta la resolución de la sentencia de desahucio,
  • como durante los períodos de desocupación hasta encontrar un nuevo inquilino solvente,
  • como en caso de que haya que afrontar gastos de mantenimiento del piso.
    comparativa rentuos vs alquiler seguroY es que Rentuos no sólo se encarga de la búsqueda de inquilino y de la gestión de incidencias tal y como hacen otros gestores de propiedades, sino que también permite al propietario despreocuparse de la rentabilidad de su inversión sabiendo con seguridad la renta que va a obtener por su piso de alquiler, pase lo que pase.

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